华信信托 2008-10-5 09:04
信贷紧缩 房地产信托火爆
近期随着国家对房地产行业的宏观调控，2007年高企的房价难以为继，房地产商暴利的美梦也几近破灭，整个房地产行业呈逐渐回归理性发展渠道的趋势。而在紧缩的信贷政策下，房产商不得不寻找银行贷款以外的渠道进行融资，这时，被冷落了近1年的房地产信托成为了地产商的一根救命稻草。O"g%hO _*]$W
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同时，对于信托业来说，房地产信托的高收益也使信托公司可以在一定程度上弥补证券市场低迷所引起的业绩下滑。因此，在双方共赢的意愿下，房地产信托在2008年逐渐火热起来。-eK&?'SJ-rM {H
据博瑞金融论坛（[url]www.brjr.com.cn[/url])统计，2008年7月，集合资金信托产品成立规模为36.34亿，其中房地产类产品成立产品为17.35亿元，占比为47.74%，继续保持着2008年以来房地产信托产品的强劲势头。享受在“房地产蜜月”之中的信托业，也似乎找到了在熊市中取代证券投资产品的“接班人”。
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图一：2003至2008年房地产投资信托发行规模,V;K,Mtfv
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[b]注：2008年统计期截至8月25日[/b]
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那么，目前处于新一轮快速发展期的房地产信托产品，能否成为信托公司的明星产品，挑起为信托业创造利润的大梁？信托融资能否胜任银行信贷的超级替补角色，在信贷紧缩背景下担起为房地产企业融资的重任？5?(vh pKG
在火爆的市场行情下，联系6年来房地产信托的发展轨迹，我们可以发现目前房地产信托的发展具有以下特征：4dk I{-U|P{E
[b]1、受宏观环境以及政策影响明显 [/b]房地产信托随着宏观调控的趋紧以及地产业遭遇困境而发展，伴随着地产业的火爆及宏观环境的宽松而低迷。这主要是因为目前缺乏基金化运作的信托渠道融资能力较低而融资成本相对更高，在地产商资金富足时，一般不会选择信托融资；而当银行信贷这条融资大门不畅时，信托这条小径才被关注。
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房地产信托在2008年的走热，使人联想到了2003年。当年6月央行出台“121号文件”，导致地产商资金链紧绷，部分开发商无法满足银行信贷的要求，为满足融资需求，不得不转而通过高成本的信托渠道募集资金。2003年截至9月，房地产信托发行规模为30亿元，而截至12月31日，房地产信托规模达到了60亿元。本轮房地产信托热浪在成因上与2003年有着很大的相似之处。KT)l*n+{N,V
[b]2、仍有缺陷但整体向好 [/b]虽然在最近的几年内房地产信托也曾遭遇波折，但我们可以发现，行业整体环境正在不断的改善之中。这主要体现在制度的改善与行业本身的发展两方面。
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a、在制度方面，银监会出台“121号文件”与“54号文件”限制房地产类信托，实际上并非希望禁锢此类产品，而是意在控制贷款等融资类信托，规范房地产信托的发展，引导信托公司设计出具有投资性质的信托产品。此举虽然在短期内会影响地产类信托业务的开展，但在长期看来，有益于信托业以及我国理财市场。另外，近期银监会曾研究并准备出台房地产信托管理办法，也证实了监管层规范并发展此类产品的决心。M6sC4a/t,m7Cl {
b、行业自身发展方面，早在2003年房地产信托第一次快速发展时，贷款运用方式仍然在同类产品结构中一枝独秀，占据着大半江山，但到了2008年，虽然贷款类产品龙头地位仍在，但已不是无法动摇，股权投资类产品和收益权投资类产品快速发展，渐有三足鼎立之势。另外，新兴的组合投资类产品具有着类基金化运作，可以分散风险的组合投资策略也使这类产品具有了前3者望尘莫及的优势，具有着巨大的发展潜力。房地产信托产品结构逐渐丰富，对行业的发展有着积极的作用。
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[b]3、基金化进程缓慢 [/b]房地产投资信托基金（REITS）在欧美等发达国家早已成为重要的金融工具，即使是在中国香港以及东南亚等部分地区，房地产投资信托基金也已经备受重视。但在我国，由于信托相关法规的不健全，房地产投资信托基金迟迟难以面世。REITS作为理财工具，对投资者、地产商以及受托人均具有引人注目的益处，这在业内也已经达成共识，REITS的推出，对健全我国理财市场，丰富我国房地产金融行业，都可作出长足的贡献。1hvN
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[b] 4、作用小难掩巨大潜力 [/b]有关资料显示，2003年房地产信托募集资金仅占房地产融资总额的0.5%。即使是在房地产信托发展的高峰期2005年，157亿的融资规模对于房地产业融资需求来说仍是杯水车薪。但低融资规模并非说明信托渠道的可行性低，信托制度先天的灵活性，注定了房地产信托融资具有可以为融资方定制个性化融资模式等功能，具备了其他渠道难以企及的优势。我们认为，目前房地产信托在房地产金融中的边缘地位，是在目前信托制度尚不完善，房地产金融业仍不成熟的情况下的一种暂时的状态。|$[1PKW D G
信托公司目前仍缺乏具有竞争力的核心业务，因此，信托理财市场出现了随风倒的现象，在2007年证券市场火爆的情况下，各公司争相发行证券投资类产品，而2008年证券市场低迷，房地产行业出现契机，各公司又纷纷放弃证券投资产品，转投放房地产信托领域。在某种角度上，这种现象反映了信托制度灵活的优越性，但是，更多的反映了信托业缺乏核心竞争力，靠天吃饭的原始的业务形态。在某种业务具有了发展契机，进而火热开展时，缺乏制度准备与技术准备的信托行业主要会通过贷款等业务模式设计产品，而这种模式对于参与房地产信托的各方均有一定的弊处：6[/T\c AR-R
1、对于信托公司来说，这种业务模式不利于提高公司的核心竞争力，当房地产业度过融资困境时，通过高成本信托渠道的融资需求减少，房地产信托可能再度低迷。另外，这种模式与银行信贷过于相似，逆政策而动开展此类业务，也容易受到监管层的限制。PJOlw~
2、对于投资者来说，此类产品投资标的过于集中，不利于分散风险。同时，以为某企业融资为目的而设计的产品，其意不在于为投资者提供最优质的服务，因此在多方利益冲突时，投资者权益难以得到保障。r/Q
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3、对于房地产行业来说，通过此途径融资，与通过银行信贷融资方式上无异，不利于优化房地产融资模式，提高抗政策风险的能力，不利于房地产行业的理性发展。
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考虑到目前我国房地产金融市场发展不健全，融资渠道单一，直接融资仍无法发挥重要作用；另外信托业影响力较低，融资能力较弱，信托制度发展尚不成熟，因此，信托融资在短时间内仍难当大任。
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但是，我们从近几年房地产行业走势也可以发现，监管层降低银行信贷系统性风险的意图明显，房地产金融多元化的趋势不可阻挡。而房地产信托这种屡次在房地产融资困境中走热的现象，也体现了信托途径是一种可行的房地产融资方式。如果对信托业务加以规范，大力发展REITS等投资型业务，则会使信托在房地产金融多元化的进程中作出重要贡献。在近几年来监管层的政策也可以验证这一点，监管层出台的212号文与54号文的出台，看似为了限制房地产信托的开展，但经过仔细研究，可以发现，这些法规提高了融资类信托的门槛，降低了房地产信托的系统性风险，促使信托公司发展REITS等投资类业务，在提高信托产品核心竞争力的同时，使信托渠道可以在房地产金融领域中发挥更大的作用。