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华信信托 2008-10-5 09:14

7月房地产投资类信托产品市场概述

[b]　　一、发行情况[/b]i-W)b+l^P5d
　　2008年7月，房地产类信托产品继续着6月以来产品发行的高潮，统计期截至7月30日，当月共发行房地产投资类产品11款，与2008年6月发行的产品数量持平，考虑到信托产品发行信息公布的时滞性，我们认为7月份此类产品的发行数量超过6月，创下2008年以来房地产类产品发行数量新高的可能性较大。
ie[*d1h+M*s 　　图一：2008年以来各月房地产类信托产品发行情况"c M;raE?fIE
[img=540,271]http://www.cnbene.cn/uploadfile/trust/uploadfile/200809/20080903012244854.jpg[/img]we;L%o5Xe P6Hf
[b]　[/b]从图一可以清晰的发现，2008年以来，房地产类产品发行数量呈逐月上升趋势，在2008年6月，产品发行量更是达到了11款的高潮。产品发行量的稳步提高，也反映了信托渠道在银根紧缩的背景下对于房地产行业融资的重要性。
rP-`lu!aq 　　图二：2008年各月房地产类产品发行数量占集合资金产品总数比例
/x,f%aw6Q0j [img=542,244]http://www.cnbene.cn/uploadfile/trust/uploadfile/200809/20080903012300618.jpg[/img]
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[b]　　[/b]2008年1月以来，房地产类产品占集合资金信托产品发行总数的比例稳步上升，由1月的低于5%提升到7月的超过25%。在目前的背景下，房地产类信托产品在行业中地位愈加重要，一方面说明了信托业希望能够分享房地产领域的高额利润；另一方面，也反映了信托业一直存在的问题，既尚未形成成熟的核心竞争力，发行产品的重心过分取决与市场形势。2007年火爆的证券投资信托是这一现象的最好佐证，而在2008年，证券投资信托业绩的低迷，也反映了这种盲目跟随市场热潮的业务模式无法作为信托业发展的长久之计。"R!Y2o1k6F W Bp
　　[b]二、投资方式[/b] d9@YTo/d
[b]　　[/b]图三：2008年各月房地产类产品资金运用方式比较1j7Oy!PeQD9`,\2b/j
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[img]http://www.cnbene.cn/uploadfile/trust/uploadfile/200809/20080903012314441.jpg[/img]
~8m,f:k EgtM [b]　　[/b]2008年以来房地产领域信托产品的资金运用方式，可以归纳为4种：贷款运用、股权投资、受益权投资、组合运用。而其中最为常见的方式为贷款运用，其次为股权投资。这两种产品模式是信托业较为传统的业务模式，而这种模式以代人融资为目的，一款产品通常只会投资于一个项目，因此难以分散风险。
b9T&s[l6P;hv 　　本文所称的组合运用类产品是指先募集资金，而后寻找房地产项目并根据情况确定资金运用方式，这类产品以为受益人利益最大化为目的，通常采取组合投资的策略以分散风险，有别于一般的以为某项目融资为目的而发行的产品。这类产品在此前极少出现，与房地产行业对通过信托渠道融资的需求程度有关。在融资需求不旺盛的情况下，如果采用这种方式，会面临着较大的项目选择风险，一旦无法及时选择合适的项目，产品运行很可能受挫。而目前的房地产行业状况正符合了这类产品运行的条件，这种产品的运作模式也满足了监管层要求的信托产品由“代人融资”向“代人理财”转变的基本思路。因此，在08年第二季度，这类产品开始大量发行。
.u"iASD^#J:W 　　7月房地产类产品发行的情况很好的继承了08年此类产品的特点，且股权投资类产品数量继3月以后再次超越了贷款类产品。采取股权受让的方式为房地产企业融资，与贷款的方式相比，信托公司由于直接持股，因此可以更好的对房地产项目进行监控，在风险控制方面可以起到有益的作用。~!rcE~ sG
　　[b]三、运用区域[/b]
)?"~9P`OC,r^ 　　2008年7月发行的11款房地产类产品投资区域情况如下：k;A1?;b)nUHT
　　　　　　　　　　　　　[img=209,250]http://www.cnbene.cn/uploadfile/trust/uploadfile/200809/20080902012859634.bmp[/img]
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[align=left][b]　　四、特色产品[/b][/align][align=left][b]　　[/b]本月发行的较有特色的房地产投资类信托产品为大连华信信托推出的“华信•星海3号房地产投资集合资金信托计划”。这是一款典型的组合投资类产品，受托人将信托资金以股权、购买特定资产权益、贷款等方式单一或组合形式投资于房地产项目，或其它优质企业，其中房地产项目投资额占比不低于信托计划总规模的70%。这款产品有以下几个特点：[/align][align=left]　　1、采取组合投资的方式，可以有效的分散产品风险。另外，为了保证受益人利益最大化，产品在条件允许的情况下还可以投资非房地产类的优质项目，避免了在某些情况下的资金闲置，而产品所选择的非房地产类项目，通常也是蕴含较大利润空间的优质项目，投资于此类项目有利于提高受益人的收益。[/align][align=left]　　2、流动性设计：产品在运行满一年后，会设置5个工作日为开放期，这有利于提高产品流动性，另外，本产品设置了较高的赎回费（2%），这也可以有效避免投资者大量赎回，保持产品的稳定，同时减少产品赎回导致的受托人的损失。[/align][align=left]　　另外，信托计划成立满1个月后，优先受益人可以自行或者通过大连产权交易所转让持有的信托受益权，转让手续费2‰。在目前信托业缺乏统一交易平台的的情况下，这种方式不失为尝试提高产品流动性的积极方式，但是这种措施具体效果如何，尚待检验。[/align][align=left]　　3、风险控制措施：这款产品采用了受益权分级的设置，一般受益人资金用于保障优先受益人的利益。另外，受托人还承诺在项目中运用以下措施：[/align][align=left]　　（1）房地产项目自筹资金投入40%后，信托资金方可进入；信托资金先于房地产项目自筹资金退出。[/align][align=left]　　（2）除房地产发展商、房地产项目公司对信托资金提供担保外，还由房地产开发商的法定代表人或主要管理人员以其个人财产提供连带责任保证。[/align][align=left]　　这些措施如果能够在具体项目中实现，可以大大降低此款产品的风险。[/align][align=left]　　[b]五、前景展望[/b][/align][align=left]　　近几个月来房地产类产品高发行量的趋势，在7月丝毫未有减弱的迹象。房地产市场投资机会造就的信托公司利润增长点，给信托业带来了弥补证券市场震荡所造成的利润下滑的契机。但无法忽视的是，房地产市场作为国家宏观调控的重点对象，若信托业非理性的、大量为房地产项目融资，监管层很可能会采取相应手段进行干涉；另外，目前主流的贷款类产品也是银监会并不推崇的信托展业模式。因此，促进房地产信托理性发展，规范房地产信托业务模式成为业界的当务之急。如大力进行产品创新，研发包括REITS在内的“投资类”产品，同时加快信托产品交易平台的建设，对于投资者、信托业以及房地产行业来说，都将是利好消息。[/align]
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