华信信托 2008-10-5 09:33
特别关注：房地产信托发展简史
第一阶段，2003至2005年，发展阶段。由于央行出台政策限制信贷规模，地产商特别是小型的地产企业陷入融资困境，因此进而改为借助信托渠道。虽然通过信托渠道融资成本较高，但在宏观调控的背景下，生存成为摆在小型地产商面前的难题，大幅的让利成为不得已的选择。 N-Y#g/mp7J
而面对高额的利润与并不复杂的产品设计要求，信托公司也乐于从事此类业务，这样，在双方的共同意愿下，房地产信托在这一阶段呈爆炸式增长，发行规模由2003年的60亿元增长到2005年的157.27亿元，增幅为162.12%。
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第二阶段，2006至2007年，调整回归阶段。经历了近3年的快速发展，在2005年9月，正当房地产信托踌躇满志之时，却遇到了政策的当头棒喝。为落实国家宏观调控政策，并规避房地产信托风险，银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文）。通知要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。但信托业利用信托制度的灵活性，很快在房地产信托上采用股权投资附加回购承诺的形式以绕开政策限制。但2006年8月，银监会再次下发被业界称为54号文的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212”号文件的有关规定。
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在政策的制约下，2006年房地产信托规模出现下滑情况，国内集合资金信托市场共募集资金规模146.47亿元，与2005年相比，发行规模下降了约6.9%。而2007年3月信托新政规定的“他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”，使得依靠贷款所进行的房地产信托受到更严格的限制。内忧未除又遇外患，2007年罕见的大牛市将信托业的目光吸引至了证券市场，房地产信托情况跌入低谷，全年仅发行产品47款，募集资金75.88亿元。
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第三阶段，2008年至今，复苏阶段。历史总具有相似性，与2003年由于产业宏观调控引起的房地产信托快速发展极为相似，经历了2007年非理性扩张的房地产行业，在2008年正面临着监管层以引导房地产业回归理性发展为目的的不断紧缩的行业政策，房地产通过银行信贷融资的难度加大，对于资金密集型的房地产业来说，这是致命的。部分大型地产公司，具有较宽的融资渠道，通过银行融资的难度也相对较小，而小规模的地产商，则陷入融资无门的困境。这时信托再次走进地产商的视线，2008年截至8月23日，房地产信托公募集资金超过80亿元，已大于2007年全年总规模。