普益财富 2008-10-5 10:12
REITS的类型
不动产投资信托基金（REITS）与其他基金的最大区别是其投资对象主要被限定为不动产或者不动产债权。因此，就种类而言，基金的一般分类基本上都适用于不动产投资信托基金。这些分类包括按照组织形态分类将基金分为契约型、公司型以及有限合伙型；按照投资人能否赎回基金份额分类，将不动产投资信托基金主要分为封闭式和开放式两类；根据REITs是否上市，可以分为上市型基金和非上市型基金。目前国外的不动产投资信托基金大多属于上市型，一般选择在证券交易所上市交易。上市型基金是公募型基金，私募型一般是非上市型基金。
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从国外的情况看，美国的不动产投资信托基金多数是公司型基金，并且是封闭型基金。但是在亚洲，不动产投资信托基金则以信托契约型为多。在新加坡，不动产投资信托基金可以选择公司法人或信托形式设立。如果以公司法人设立，不动产投资信托基金必须在新加坡证券交易所以公开募集资金的方式设立并上市。新加坡第一个不动产投资信托基金CapitaMall Trust（CMT）为信托契约型。而根据香港2005年发布的《房地产投资信托基金守则》，香港的不动产投资信托基金只能采取信托契约型方式设立。 Kt,N3] q |3OP
不动产投资信托基金独有的分类是根据资金投向和运用方式的不同进行的分类。根据资金投向和运用方式的不同，不动产投资信托基金主要分为权益型、抵押型、混合型等三类。!uo*r4DA(NQ
[b]1、权益型（Equity）不动产投资信托基金[/b]y;@j%Ad[(X
这类基金是不动产投资信托基金的主力，多数不动产投资信托基金都属于此类。此类不动产投资信托基金直接投资并拥有不动产，其收入主要来源于其拥有的不动产的租金收入。此类不动产投资信托基金投资和运营收益性房地产项目,其业务范围涉及房地产投资,包括租赁，物业开发，客户服务等。一个权益型REITs公司与一个普通的房地产开发公司的重要区别在于REITs获得或开发一个物业必须将其作为投资组合之一进行管理、运营、租赁，而不是再转售或销售出去。2i
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从美国1960年的《房地产投资信托法案》、新加坡1999年《不动产基金设立准则》及我国香港地区2005年发布的《房地产投资信托基金守则》等规定看来，权益型基金有以下特点：d7D)Q,Y6[8m9P
首先，基金投资对象主要为能产生稳定现金流的房地产或其相关权利，例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等。香港《房地产投资信托基金守则》规定，寻求证监会认可的房地产投资信托基金必须专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目。
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其次，投资收益大部分来源于租金收入。如美国要求基金至少75%的利润来自房地产租金收入，香港要求90%，新加坡和韩国要求低一些，为70%。
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再次，基金必须进行组合投资。不动产投资信托基金的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。基金可选择不同地域、不同行业的房地产进行组合，分散投资风险，禁止将资金用于单个房地产或其相关权利的投资。此外，购买的房地产持有的期限不能低于一定年限，禁止频繁买卖。香港规定两年之内不得出售持有的房地产。
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第四，权益型房地产投资信托基金在信托税收、不动产登记、房地产过户与买卖等方面享有政策优惠。.l7[/^-Mg]2j+PPBR
[b] 2、抵押型（Mortgage）不动产投资信托基金[/b] na y6F7G S!OIH U
此类不动产投资信托基金主要以金融中介的角色将所募集资金直接或者间接用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。
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所谓间接发放抵押贷款是指基金向银行购买不动产贷款或者投资不动产贷款抵押受益证券。?3ik*u4qZN!vM
[b]3、混合型（Hybrid）不动产投资信托基金[/b]
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顾名思义，此类不动产投资信托基金不仅进行房地产权益投资，还从事房地产抵押贷款和投资房地产抵押贷款债权或者证券。