普益财富 2008-10-5 10:15
综合调控形势下房地产信托融资模式的构建
[b] 一、2007年房地产信托产品大幅滑坡[/b] 2007年3月1日，《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式实施，促进信托业向以“受人之托、代人理财”为宗旨的信托主业回归。新政实施后各信托公司积极进行业务转型，调整产品机构，提高投资管理能力和服务手段，从产品设计、资金投向、投资者结构的调整等方面着手进行调整与创新，在不到一年的时间里，逐步从以融资型产品为主导的业务结构向为投资者提供资产管理业务为主业的产品模式过渡，取得了良好的开局。
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（一）2007年信托产品发行数量、规模与结构 2v sj%wR
据公开资料不完全统计，截至2007年12月31日，共有46家信托公司发行了596个集合资金信托产品，募集信托资金总计780.90亿元。每个信托产品的平均规模为13102.27万元，平均信托期限2.18年，平均年收益率6.38%，其中1年期平均年收益率为7.22%，2年期平均年收益率为6.12%，2年期以上平均年收益率为5.79%。信托产品数量和总规模都比2006年、2005年有不同程度的增长。如图1所示： [img]http://www.cnbene.cn/uploadfile/trust/uploadfile/200809/20080902021912791.bmp[/img]
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从图可以看出，与2004年、2005年、2006年相比，2007年信托产品数量与规模都有一定程度的增加。与2005年相比，2007年产品数量增加了30%，实际募集资金总规模增加了48%；与2006年相比， 2007年产品数量增加了11%，实际募集资金总规模增加了30%。
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（二）集合资金信托产品投资领域
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按照集合信托产品信托资金投资领域来分析， 2007年各信托公司发行的集合资金信托产品资金投资方向主要有金融，工商企业、房地产、基础设施等行业，其中，信托产品投向金融市场呈现一枝独秀的现状，信托资金在各行业的具体分布如图2、图3、图4所示。
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从中我们可以看出，2007年集合资金信托产品投资领域分布不论是从产品数量还是规模分布来比较，金融类的市场份额均独占鳌头，房地产的市场地位逐渐弱化。据不完全统计，2007年全年发行投资于金融的集合资金信托产品419个，在所有集合资金信托产品数量中占比70.30%；募集资金573.51亿元，在募集资金总规模中占比73.44%。房地产类信托产品由2006年的数量占比18.04%下降到 9.23%，规模占比由26.90%下降到5.83%。可以说 2007年房地产信托产品无论是数量还是规模下降幅度均居首位。
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究其原因，一方面是信托新政对贷款方式的限制对房地产和基础设施这些过分依赖贷款方式的信托产品产生了较为明显的影响；另一方面，自2005年以来，连续三年中央对房地产业综合调控政策持续出台，调控效应逐渐显现，市场环境趋于紧缩，也是房地产信托产品大幅滑坡的重要原因之一。 /`Z:x:bg,ui
[b]二、当前我国房地产信托存在的主要问题[/b]
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2007年国家对于房地产行业的综合调控已从“宏观”延伸到“微观”——国六条、90平米70%，限价房、加息、限外。第二套住房首付比例提高至40%等一系列政策频频出台。受国家进一步加强对房地产市场宏观调控和银监会信托“新办法”的共同影响，2007年的房地产信托产品大幅下滑，而尚处于萌芽时期的房地产信托基金化进程也仍是曲高和寡。
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在这样的大环境下，2007年房地产信托产品没有大面积出现真正意义上的基金化产品，只能找到部分有形无神的类基金房地产信托产品的影子，虽然某些房地产信托计划是以物业租金收益权来设立的信托，表面上看具备了信托基金的部分外表特征，但是，在很多方面与真正的基金化信托相去甚远，主要是因为它们不具有房地产信托基金的收益本质和运作特征： EQ(H0n6qv j7D8}C0_
1、信托收益的来源本质：除了个别信托计划是以租金收益作为信托计划收益来源以外，大部分信托计划不是依靠租金本身获利，而是依靠回购资金来实现信托计划的收益。所有的信托计划中均设有一个或多个回购人到期回购收益权，并且都对回购行为设置了担保，这样的信托只能视之为变相的抵押融资，而不是基金化的房地产信托。 AT0v$t$K Q+R%}
2、信托计划的投资方式：除了联华信托推出的“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”之外，大部分的信托计划仍然是针对某一具体房地产项目的单一投资，不符合基金化产品组合投资的原则。
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3、信托计划的运作方式：大部分信托计划仍然是针对某一个需资方的融资需求设计、开发项目；没有实现基金化产品从投资方向和策略入手——发行信托产品、构建信托资金池——选取符合投资需求的房地产项目——专业化管理运用信托资金的操作流程。
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4、信托计划的设计方式：产品设计仍然是按照单个项目的需求进行，未能做到基金化信托产品设计的标准化。
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5、信托计划的收益特征：大部分信托计划的收益特征仍然是以预期收益率来表述，而真正的基金化产品是不会设定预期收益率，而是以投资策略、交易结构和风险保证措施的设计来接受市场选择，非市场化的收益特征也说明此类产品不是真正的基金化信托产品。 {,u
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显而易见，这样的类基金房地产信托产品只是开发商为了规避相关法规对项目的有关要求而变通贷款方式的产物，无法带来房地产信托产品基金化的真正蜕变，可以说，2007年托产品基金化进展状况仍不尽人意。
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[b]三、2008年我国房地产信托发展趋势展望[/b] NI5ty V7kt-w
2007年8月18日，国内第一只较为标准、规范、与REITs基本相近的基金型房地产信托计划——“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”正式对外发行，全国工商联房地产商会是这只基金信托的组织发起人，联华国际信托投资有限公司负责管理运作。
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“联信精瑞基金”首次募集的金额为20亿元人民币，5年封闭期，合格的投资者最低认购金额不低于 100万元人民币。该信托计划募集的资金主要来源于三个方面：作为发起委托人的开发商、普通信托委托人以及行业外的一些闲散资金。发起委托企业将认购整个金额的2%。包括招商局地产、保利地产、华远地产，SOHO中国等9家地产企业作为该基金信托的首批发起委托人签署了《发起意向书》。基金信托成立之后，募集资金30%投向房地产项目；40%投向上市潜力的地产企业的股权投资，即Pre-IPO；有REITs需求的地产企业项目公司的股权投资。即Pre-REITs。展望 2008年，中国银监会出台的信托“新办法”明确将 REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一，在此政策导向之下，信托公司必将更大规模的开展真正意义上的房地产信托投资基金，为我国房地产融资模式探索出一条全新的道路。 b B9E i
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从本质上来说，房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）属于资产证券化的一种方式。实际上是一种证券化的产业投资基金。通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理。通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。今后我国房地产信托产品应进一步加快向REITs转轨的步伐，与国际接轨，突出其基金化的优势。REITs的主要优势包括：
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1、变现性高。REITs是一种间接的房地产投资类型，在过去企业若要投资房地产的话只能是通过直接购买或是投资相关股票。相比较直接购买不动产，需要中介结构，费时费力，手续烦杂，且投资门槛金额庞大、变现性差，REITs申购门槛低，交易方式和股票相同，流动性较佳，若企业有资金上的急需几乎可以及时收回。而且相对于不动产投资，REITs具有很明显的流动性上的优势。
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2、分散投资风险。REITs是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。REITs的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心，饭店和卖场等。多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言。可以避免投资标的的集中风险，因此REITs的投资风险相对比较低。 8[ J#PaeK
3、收益能力稳定。REITs每年固定分配股利，使得其投资报酬率相当稳定。REITs的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等，相对比较稳定。公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益，不会象股票一样反映的那么直接。因此稳定的收益可以让企业的闲散资金得到很好的增值效应。