普益财富 2008-10-5 10:15
房地产信托：高收益与低风险并存？
近几个月以来，房地产信托悄然回到了人们的视野，利用其独特的优势，吸引了大量投资者与信托机构的目光，迅速抢占市场份额。据普益财富网统计，2008年7月，集合资金信托产品成立规模为36.34亿，其中房地产类产品成立产品为17.35亿元，占比为47.74%，大有赶超证券投资产品，取得集合资金信托新霸主地位之势。 而高收益，既是房地产信托最具有吸引力的“卖点”。2008年8月11日，中投信托发行了投资与房地产领域的“中投.新湖.香格里拉项目贷款集合资金信托计划”，该产品资金通过贷款方式发放给杭州新湖美丽洲置业有限公司，用于“新湖.香格里拉”项目的后续开发建设，产品期限为12个月，预期年化收益为10%。对比近期发行的运用于其他领域的信托产品：华宸信托发行的投资于基础设施的“阿左旗巴彦浩特镇给排水管网改建水质净化工程项目集合资金信托计划”，产品期限为2年，预期年收益为7%；深圳国投发行的结构化证券投资产品“深国投•合赢结构式证券投资信托计划”，产品期限1.5年，预期年收益为7.5%。我们可以直观的发现，房地产类信托产品在预期收益方面，有着明显的优势。而在2008年证券市场跌宕的行情下，房地产信托产品不失为证券投资者一个很好的替代性选择。
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同时，理财机构也看好了房地产业务这块“良田”，将产品进行包装后，大力开展此类业务，并高举“高收益低风险”大旗来吸引投资者。之所以说是“低风险”，因为目前市场上房地产投资信托主要的业务模式以“贷款”和“股权投资附带回购”类产品为主，这种产品一般会设置保证担保、股权质押以及项目土地抵押等条款以控制风险。如“中投.新湖•香格里拉项目贷款集合资金信托计划”，推介书规定借款人以“新湖.香格里拉”项目其中一幅土地使用权提供抵押担保，抵押率不超过50%；借款人之母公司新湖中宝股份有限公司为该项信托贷款提供不可撤销的连带责任保证，该公司为上市公司，截至2007年12月31日，公司所有者权益为418,252万元，对于信托计划5000万左右的资金规模来说，公司担保能力较强。这款产品在产品设计上较为严密，在担保人履约的情况下，产品风险可以得到有效的控制。
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那么，房地产投资类产品真的是如信托公司所说的高收益与低风险并存吗？我们知道，在2007年证券市场火爆的背景下，包括新股申购类产品在内的证券投资类产品曾经取得辉煌的业绩，伴随着市场的持续走高，购买此类产品在短期内风险微乎其微，但收益却十分可观，因此也造就了2007年的新股不败神话。那么，在2008年，房地产类产品能否继承这种神奇呢？
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我们认为，房地产信托的高收益无可置疑，关键在于风险是否可控。众所周之，房地产行业属于资金密集型行业，房地产开发周期长，资金需求量大，而在货币政策紧缩之前，房地产企业大量通过银行贷款来维持公司运转。但是在房地产业快速发展的过程中，房地产泡沫所产生的风险也逐渐凸显。2007年，为了降低银行信贷风险，同时抑制房地产业的过热发展，监管层从包括限制信贷在内的多角度出台政策以规范房地产行业。 o({7y"r ja6B8@9C
而一直以来，信托渠道虽然对房地产开发的融资贡献不大，但是在资金紧张的情况下，信托在房地产融资领域的优势渐渐体现。不过同时，房地产信托产品所面临的风险也不应不防：6q _;V$fj,s0u/q4l
1、项目本身运作风险：如果房地产项目本身运作不顺、市场定位不准，将来的销售就会出现问题，这时，投资者的利益能否得到保障，只能寄希望于担保方或抵押物等风险控制手段。但是，如果投资者未能谨慎选择产品，部分产品担保方实力较弱或抵押物出现异常，那么投资者的利益将无法得到保障。
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2、行业发展潜在风险：房地产属于高利润行业，容易引发投资热潮，而一旦投资过热，甚至引起国际热钱涌入，则行业极易出现价格泡沫，而泡沫破碎时，许多在建或在售的房产将损失惨重，投资者资金也将无法收回。
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3、政策风险：对于房地产这类敏感行业，一旦国民经济出现拐点，将首先受到政策及市场等各方面因素的冲击，政策的从紧也将导致部分房地产项目资金链断裂，前期投入的资金无法收回等情况，使投资者遭受损失。 H G%N9g s-h M
因此，房地产行业整体面临着较大的系统风险，在目前的宏观经济环境下更是如此，银行紧缩信贷政策的实行，也与规避这种风险有关。但客观看来，并非所有此类产品均会面临较大风险，如有政府信用或大型集团担保的房地产项目，在小幅降低预期收益率的同时，其风险系数也大大减少。因此，在购买此类产品的时候，理性判断产品的各个要素就显得尤为重要。投资者在购买产品时，应重点关注以下要素：
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1、借款人情况：借款公司的实力以及开发经验很大程度上决定了其项目运作能力以及还款能力。
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2、项目情况：投资者应重点考察项目所处地区的房地产市场发展前景、政策走势；考察房地产项目完成后销售过程所涉及行业的发展情况；以及当地消费者购买力等因素。2g|+{7W*l}Q;~7{F
3、风险控制措施：完备的风险控制技术是产品顺利运作的有效保障。而投资者应重点关注担保方的财务实力、担保物的抵押率以及是否易贬值等因素。
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4、受托人业务记录：受托人作为产品的开发方，产品运作经验经常会影响项目的选择。具有丰富经验、实力较强的信托公司，其在项目选择、风险控制技术的运用等方面都会有较为成熟的运作理念。