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普益财富 2008-10-5 10:18

4种典型房地产信托

一、抵押贷款类4Je\^!RC;w,K
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介绍：房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权或在建工程折价抵押。产品到期后，房地产公司还本付息。
F+we+u7fe3u 典型产品 ：北京“海上海花园”贷款项目集合资金信托计划
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l X)\`#b/\NG2R [table=98%][tr][td=1,1,120]发行机构[/td][td=3,1]中诚信托有限责任公司[/td][/tr][tr][td]计划募集资金(万元)[/td][td=1,1,228]22000-25000[/td][td=1,1,120]投资门槛(万元)[/td][td]200[/td][/tr][tr][td]预计年收益率(%)[/td][td]9.5-12.5 [/td][td=1,1,120]信托期限[/td][td]单一期限 24 个月 [/td][/tr][tr][td]运用方式 [/td][td]贷款运用
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:M6}%O@} c d*t '@ [0]5@KDd
[/td][td=1,1,120]运用领域[/td][td]房地产
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`R(s/`n gz(b [/td][/tr][tr][td]产品特点[/td][td=3,1]    1、投资风险低 +H?*Km YFMKB5q5V

%f"e| Emk     借款人以其拥有的北京“海上海花园”项目的部分土地使用权（抵押面积79590.63平方米）及部分在建工程为此次借款提供抵押担保。 .xw3xQ,j[

*U&b{9C3@(Cj*X     根据北京银房兆华房地产土地评估有限责任公司2008年3月24日出具的《土地估价报告》（编号：（京）银房兆华（2008）（估）字第102号），借款人拥有的上述抵押物的土地使用权在估价时点2008年3月20日的公开市场价值为10.4953亿元（该时点评估的土地使用权面积65553.13平方米，规划总建筑面积18万平方米），若按照2.5亿元借款本金，贷款利率15%/年，贷款期限一年计算，抵押率约为27.39%，抵押价值非常充分。换一个角度测算，如参考同区域2007年7月北京市国土局出让的丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地的出让价格，按照楼面地价3199.57元/平方米计算，则抵押物价值也超过5.7亿元，按此测算的抵押率约为43.54%，抵押价值也比较充分。
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    2、投资收益高 2VgZNEX
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    目前两年期定期存款年利率为4.68％，扣除利息税后为每年4.446%。而本信托计划信托年预计收益率远高于同期银行存款利率。 !~a |1P)NO)v`Q

*e@ pq9Sp(d+Ye9\     3、专业的管理保障
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?G)OeC!~Wj[     信托财产由中诚信托按照国家的有关法律法规、信托计划书和信托合同的约定严格管理。 N!vLz]G`

Ud[`y~3{XoX     4、明晰的信息披露
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8^x g!C|:p     中诚信托将严格按照国家有关信托投资公司信息披露管理的规定，采用信托计划书中约定的方式，定期向投资人披露信托财产的运营情况。 /A4h"`@Rs,FV
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[/td][/tr][/table]

普益财富 2008-10-5 10:21

二、股权投资类p#Hb)Nq;o
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介绍：信托计划通过收购或增资获得房地产公司股权，在约定时间由项目公司或其他公司收购（回购）该部分股权。 &c+p}\J)cb
典型产品 ：天津泰鹏红湾置业有限公司股权投资集合资金信托计划
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[table=98%][tr][td=1,1,120]发行机构[/td][td=3,1]北方国际信托投资股份有限公司[/td][/tr][tr][td]计划募集资金(万元)[/td][td=1,1,228]未透露[/td][td=1,1,120]投资门槛(万元)[/td][td]40[/td][/tr][tr][td]预计年收益率(%)[/td][td]9.0 [/td][td=1,1,120]信托期限[/td][td]单一期限 18 个月 [/td][/tr][tr][td]运用方式 [/td][td]股权投资 5Z;SBb-tD0E @U
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\/yz+i%? g)L'L [/td][td=1,1,120]运用领域[/td][td]房地产 p k]sN/F&^U

w7Ox)S2fIy [/td][/tr][tr][td]产品特点[/td][td=3,1]d&q [i~-{|j
[align=left]1 可靠的资金管理团队和严格的专业管理：北方信托严格遵守内部风险控制制度，建立有效的风险防范机制，实施严格的专业化管理。 [/align]
2K2`F u0M0N [align=left]2 优先获得可分配信托收益：本信托计划中购买优先受益权的投资者为信托计划中的优先受益人，享有优先分配信托财产和收益的权力。信托计划终止时，可分配信托收益先满足优先受益人的受益权，剩余部分再分配给一般受益人。[/align]/v`2i"s2kk2As`
[align=left] 3 有效的风险控制： [/align][align=left]1、一般受益人为优先受益人的信托财产和收益提供有效保障。 [/align][align=left]2、在信托届满时天津金厦投资有限公司承诺收购该股权。 [/align][align=left]3、天津津投金厦房地产发展股份有限公司、天津投资集团有限公司提供担保，可有效的保证信托计划的实现。 [/align][align=left]4、董事会中，北方信托派出至少三分之二的董事。 [/align]
lLs0_ RD*M [align=left]4 收益高：预期收益高于同期国债及银行存款。 [/align][/td][/tr][/table]

普益财富 2008-10-5 10:37

三、权益投资类6ShYA*_!~3]u

n2n0U+O-^g#H.Y 介绍：信托计划购买房地产企业的项目收益权，约定信托计划到期时，相关公司收购（回购）该项目的收益权。
dP0@e4FE 典型产品 ：创赢一号工业地产收益权集合资金信托计划
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[table=98%][tr][td=1,1,120]发行机构[/td][td=3,1]北京国际信托有限公司[/td][/tr][tr][td]计划募集资金(万元)[/td][td=1,1,228]20000[/td][td=1,1,120]投资门槛(万元)[/td][td]200[/td][/tr][tr][td]预计年收益率(%)[/td][td][/td][td=1,1,120]信托期限[/td][td]单一期限 24 个月 [/td][/tr][tr][td]运用方式 [/td][td]权益投资 －收益权 A3Fy:AdU:DC
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[/td][td=1,1,120]运用领域[/td][td]房地产 Z[r*b+L:e{

mXYQ:P2V [/td][/tr][tr][td]产品特点[/td][td=3,1][align=left]1、本计划募集信托资金2亿元（具体以实际募集为准），信托资金用于购买北京艺苑房地产开发有限责任公司工业地产收益权，北京艺苑在满足合同约定条件下回购该收益权。[/align]
8dL!vF!J\.A8{9lL [align=left] 2、北京艺苑取得北京市大兴区黄村镇永华路6号（该商业地块价值为6.747亿元）土地使用权证后，以该土地成立新的项目公司（以下简称“新公司”），北京信托以上述要求北京艺苑回购的债权对新公司投资，持有其70%的股权，对新公司形成绝对控股权。信托计划到期时，由北京艺苑受让该部分股权，结束信托计划。 [/align][/td][/tr][tr][td]推介时间[/td][td=3,1]2008-04-29 至 2008-05-22[/td][/tr][/table]

普益财富 2008-10-5 12:28

四、组合运用7\ j Rla

(mC#h#Gi,D8b 介绍：信托计划通过股权投资、收购收益权和贷款等组合方式获得房地产企业或者项目的股权、收益权和债权等。
/q;c` i/F%a]Y5u 典型产品 ：华信•星海3号房地产投资集合资金信托计划
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[table=98%][tr][td=1,1,120]发行机构[/td][td=3,1]大连华信信托股份有限公司[/td][/tr][tr][td]计划募集资金(万元)[/td][td=1,1,228]8000[/td][td=1,1,120]投资门槛(万元)[/td][td]100和500[/td][/tr][tr][td]预计年收益率(%)[/td][td]8.6-8.8 [/td][td=1,1,120]信托期限[/td][td]开放式 2 个月 [/td][/tr][tr][td]运用方式 [/td][td]组合运用 %Z\ muH)lm+g
－股权投资+权益投资+贷款 o{(a/`v'l
[/td][td=1,1,120]运用领域[/td][td]房地产
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[/td][/tr][tr][td]产品特点[/td][td=3,1]一重保障：安全气垫
j w)U| g"nV 受托人或指定机构认购全部一般受益权，以其出资为限保证优先受益人的8％的收益。
W-[7d{["s HZjk:t7OZ!c9M'n
二重保障：信托资金“后进先出” CJ3I,rX g
房地产项目自筹资金投入40％后，信托资金方可进入；信托资金先于房地产项目自筹资金退出。
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三重保障：封闭管理 g f#\(Hp$S
受托人作为项目公司的投资人，向项目公司派驻管理人员，参与项目公司重大经营管理决策和财务管理，保证信托资金的封闭管理。 [(z:q*g!Dr3va
+|4][R[8?5J}
四重保障：全面担保 4W5L1y:\@M3Z3XB
除房地产发展商、房地产项目公司对信托资金提供担保外，还由房地产开发商的法定代表人或主要管理人员以其个人财产提供连带责任保证。
5h"Xbn k+r 0Re ?E#jS
五重保障：银行保管
^D8W"u+^\#kj 信托资金由保管银行进行专户保管，行使资金保管、监督职能。 :sXcU@$H)N

p:N&q$Jwr/@Q1T 六重保障：成功经验 b8hQ$V0FS%u
受托人（华信信托）自2002年开始发行并管理房地产投资信托计划，具有多年成功的房地产投资管理经验和良好的职业判断，已经形成了完善的房地产投资管理与风险控制模式。D.x%G6p#jZ3Q1q
[/td][/tr][/table]
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