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[杂谈] 取消预售制?开发商的噩梦将至?

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黄金长老

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发表于 2018-10-31 11:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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一场颠覆房地产市场的改革正在悄然进行!

从福建福州、厦门到广东深圳、中山,再到现如今的安徽合肥鼓励房地产开发企业实行商品房现房销售的城市在不断蔓延。

今天(10月30日),由国务院指导的经济日报,在第5版“报头”位置刊登了文章《商品房预售制该不该取消》,完美的将舆论推向了高潮,这也给本已是惊弓之鸟的楼市又鸣了一纪响枪。



01

在笔者的认知里,一直特别相信一句话:“立场不一致,就不会有绝对的公平”。

如果实行一刀切全面取消预售制,必然会触动某些人的利益。倘若真的全面实行“现售制”,那么受损最大的莫过于开发商。

根据国家统计局数据显示,预售资金占比已达到房企开发资金的30%以上。也就是说,预售已经成为房地产开放商融资的重要手段,有了预售款,开发商就能用房地产资金进行滚动开发,从而将资金利用率达到极致。


如果我们复盘各种楼市政策,可以发现,其实在各地各地推行商品房现售制,并非今年才有的事。但真正实行起来,阻力确实太大,很多地方刚开始推行都“满腔热血”,但到了最后都是不了了之:


2010年,广西南宁成为取消商品房预售制的试点,效果不理想,不了了之;

2016年8月,南京要求“竞价到最高限价的90%时,必须现房销售”,23个月后,“现售”要求被“竞自持”取代;

2017年3月,杭州要求土拍时“溢价率达到50%,必须现房销售”,但4个月后该政策即取消;

站在开发商的立场,抵触情况肯定很大,如果真要这么搞,开发商就真得哭死,原来半年转动一次的资金,现在最快也得2-3年才能转动一次,一下资金需求和利息支出就扩大了好几倍;不夸张的说,预售和杠杆完全可以称之为中国房企的两条腿,倘若取消了预售,那么杠杆就没有撬动的基点,两条腿基本就废了。


站在购房者的立场,先交钱再拿房,万一遇到开发商偷工减料、建造劣质工程,那购房者到时提回来的可能就是个不合格的房子。更严重的情况是,遇到房地产下行周期,若房地产开发商资金管理不善,其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”,碰到这种情况,购房者真是吃哑巴亏了。

现在看来,虽说现房销售并没有得到全面推广,但已经开始在局部城市试点。正如前面所说的,任何政策,如果触动了涉及到这个社会掌握着财富和权力的人群的利益,那么必定困难重重。

但现在也可以看到,鼓励“现房销售”的城市正在不断蔓延,说明一场看不见的博弈正在展开。


02


如果你问我,赞不赞成实行“现房销售”,我肯定双手赞成!

但很显然,我的赞成也只不过是人言甚微。不用说别的例子,就拿人大和政协会议上年年都有人提议的“官员财产公开”来说,都喊了几十年,技术手段上实施也没有任何问题,为什么还是不能实施,原因大家都懂。

现房销售本质上也是一样,当某个团体既能当运动员又能当裁判,你会判自己输吗,肯定不会。如果对“预售制”一刀切,势必会造成开发商提前收缩资金链,但“羊毛都长在羊身上”,如果对开发商逼得太狠了,风险最后还是会转嫁到购房者身上,从今年开始,不断有开发商开发出“豆腐房”就是最明显例子。

所以,当看到:“既没有把预售制一刀切,也没有完全放弃现售,仍在部分城市试点”时,内心颇为窃喜。

对于这项政策,悄悄的进村打枪,慢慢的推房地产现房销售,不同城市区别对待,在某些地方房价上涨过多,未来降价压力大的城市,那么步子迈的大一点,而有些地方新房缺口还比较多,那么就谨慎一点,先保证供应再说。这样的结果,对不同的利益体来说,应该是最好的结局。

笔者以前统计过全国大中城市的房地产依赖度:当房地产投资占GDP比重越高,说明当地对土地财政的依赖就会越高。


对于房地产依赖度较高的城市,如果真的开始全面实行“商品房现售”制度,那么对当地的楼市、经济也极具挑战,这也很大程度上的限制了某些城市实施“现售制”。

03

最后回到大众最为关心的话题——如果现房销售时代真的来了,对房价有何影响?

在网络上,关于“取消预售”广为流传的一个观点是:“现售房”会令房价更高。这种观点认为取消预售证,在一段时间内确实会有货量减少的情况出现。

实际上,我认为这种论证经不起推敲的,因为取消预售制的目的,不在于调控房价,而是在于防风险。

预售制度影响的是房地产市场,而房地产市场和房价本质上是两个东西。假如取消预售制度导致供应减少,在需求同样减少的情况下,楼价就难以继续上升,房地产市场都在萎缩,所以说,取消预售制会导致房价上涨,本质上是一个伪命题。

不过,从市场上的各种言论,倒是真的透露出了开发商的恐惧。楼市政策上,从“限购限贷限价限售”的政策组合拳,到“坚决遏制房价上涨”的强硬表态,都说明了楼市形势的严峻。

现在,现房销售也又开始在各个城市“复燃”,对于房地产开发商来说,无异于“雪上加霜”。


可以预见的是,房地产企业正在面临一场重大洗牌,对他们而言:大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼的时代正在到来。


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发表于 2018-11-5 16:58 | 显示全部楼层
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