房价“拐到”何处？买房啥时出手？
自2007年年底开始的房价下跌已开始蔓延，从深圳、广州、上海、杭州到北京，房价一改以往的升势，学着股价跳水。先是房地产老大万科降价销售，接着其他的房地产商也不甘落后，纷纷打折。据报道有的房价已降了超过30%，对于想要买房的人这当然是个好消息，但同时也给他们带来了困惑：那就是房价能降到什么地步？该啥时买？一些人认为房市拐点到来，房价会一路下跌。但实际上房价不会象人们想得那样下跌，不会跌到“房价收入比”的区间（国际标准是不超过家庭年收入的8倍）。我们可以从以下五个方面简要分析一下。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区# C9 t2 w' T3 T7 @6 A& _
一、从住房政策的角度看
6 Z3 n% {4 b4 {& vwww.brjr.com.cn2008年的政府工作报告提出抓紧建立住房保障体系，详细论述了住房保障的对象和途径：解决城市低收入群体住房难，靠廉租房和经济适用住房；通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房困难；高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。因国家财力有限又面临医疗、养老等多方面社会福利压力，住房领域的投入不会太多，面对庞大的低收入人群，廉租房和经济适用住房的条件会很严格，符合条件的不会很多。若想有一个好的居住条件，只能通过商品房来解决。中等收入家庭的住房需求主要通过增加中低价位、中小套型商品房解决。而中低价位商品房往往在市郊区域，面临着就学、就医、购物、交通等种种不便，中等收入家庭不会把其作为购房首选。中小套型商品房总房款降低，适应该收入群体的购买力，房源会增加。高收入家庭通过市场调节住房需求，完全取决于市场供求关系。这就决定了将来一段时间内市场需求仍然是巨大的，房价未必会有太大的下降。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛) l+ S2 W) Y) Z6 B) P
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二、从国家宏观经济调控的角度看
, \* n( J- G& D( r0 A. m. ~2 J1 zwww.brjr.com.cn这次房价的下跌是由国家一系列宏观调控政策引发的（信贷收缩、土地政策、廉租房、经济适用房），调控的原因主要是：房价上涨太快、房产投机过度面临房地产行业崩盘的危险；政策不完善导致的房地产行业社会财富分配失衡，贫富差距加大；房价远远超过居民的平均购买力；房地产行业的信贷资金比例过高，给银行带来信贷风险；通胀率过高，危及经济平稳运行。国家调控的目的不是让房价大跌，而是想让房地产行业稳定发展，对经济平稳发展起到相应的作用，避免产生金融风险。尤其是目前我国经济发展又面临美国经济衰退所带来的外部经济压力（出口下降），通胀率居高不下所带来的国家财政投资压力，在这种情况下想保持经济发展速度没有大的下降只能扩大内需，房地产商品正是内需的一个重要项目，房地产行业的兴旺可以带动建材、钢铁、建筑、设计、金融等一大批行业的发展。另外一旦房屋价格下降过大，将会引发银行的信贷风险，打击消费者的消费信心，这又会引发一系列连锁反应，造成灾难性的后果。这也是国家一直大力调控房地产市场的原因。这就决定了房价的下跌是结构性和区域性的，高价房可能下跌较大，房价超高的地区会下跌较大。近日有关部门公布的数据也说明了这个问题（国家发改委、国家统计局近日公布的最新数据：1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，环比上涨0.3%，涨幅分别比上月高0.8和0.1个百分点）。
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从2005年起很多人就认为房价太高，超出了老百姓的购买力，而直到2007年上半年，房价却一直上涨且加速上涨。这说明人们对消费能力的认识有偏差（除了炒作因素之外）。
$ h' _" }' ]; l5 u7 q先看消费能力。经济体制改革造就了一大批富裕阶层，从最早的个体户开始，人们通过经商、股权投资（原始股）、实业投资迅速致富。央企改革、管理层持股，使一批企业中高层管理人员收入大增。大量企业上市，使持有原始股权的投资者财富剧增。一些新兴行业的兴起也造就了一批高收入者。还有一些人虽然工资收入不高，但非工资收入使他们拥有的财富并不少，这从以前的银行存款，到近期进入股市的资金都可以反映出来。在通胀的条件下，他们没有更好的投资渠道，很多人用买房来保值和增值。
9 ?! o# H/ \# i" b( N* K - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛再看消费特点。一方面我们的传统习惯是：人生最大的一件事是子女成家立业。住房现在已成为结婚的一“大件”。一些年轻人结婚不是完全用自己挣的钱来买房，而是父母付首期，小两口付按揭，这也支撑了过高的房价。另一方面，由于气候条件、居住环境相差很大，人们总是选择自然条件优越的地方购房。如大连就是东北地区购房者最喜欢的地方，很多经济能力强的外地人纷纷到大连买房，这也提高了本地房产的消费水平。而旧城区改造、部分拥有房改房的居民改善居住条件也活跃了二手房市场及新楼盘。从这个角度看，房价与某个地区的平均收入水平是不匹配的，一部分购房者的消费水平远远高于平均收入水平，当房屋供给量没有超过这部分高消费人群的需求量，房价就难以下跌。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛2 `! W0 D. G2 A6 X2 q# C/ `! V
1 T" ^% W9 W% U3 k" s8 uwww.brjr.com.cn四、从经济发展和人民币升值角度看中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区- q, q& M) z2 I
人民币升值是一个结果，只是一个表面现象，实质上是“中国制造”的强大市场竞争力。尽管我们付出了劳动力、环保、资源等方面的代价，但在工业化、全球范围内的产业结构调整、城市化、我国稳健的汇率政策这些大的宏观经济背景下，我国的经济发展在一个较长的时间内还会保持一个较高的发展速度，人民币升值仍将会持续（有专家预计人民币兑美元将来会达到4.5：1）。在人民币升值的预期下，房地产成为国际游资买入的一个重要目标。尽管我国严格控制外资进入房地产，但外资还是通过各种途径流入到房市。这些外资一方面安全地享受着人民币升值的稳定收益，另一方面也享受着房价炒高所带来的投机收益。人民币升值所带来的人民币资产升值效果，也促使国内的投机资金进入房市，虽然比外资承担更大的风险，但在流动性过剩，缺乏更多投资渠道时，这些资金没有更好的选择。
! f( P% C9 q: v/ dwww.brjr.com.cn改革开放以来，我国经济一直保持了较高的发展速度，但老百姓的平均生活水平却远低于经济发展水平。大量社会财富被少数人（贫富差距拉大）与外资所分享（引入外资的优惠政策），老百姓却承担着经济体制转型所带来的阵痛（如医疗体制改革）。而现在政府更加注重民生，不断提高老百姓的收入水平与社会福利，国民经济的高速发展将使更多的老百姓迅速积累自己的财富，从而不断释放出购房潜力。www.brjr.com.cn' C B( X$ y, X
五、从人口数量与土地资源角度看
4 S# c3 q/ L# D- Z, ]我国是一个人口大国，人均土地资源很低，可用于住宅建设的土地就更少。城市化又使大量农村人口进入城市，增加了住房需求。从房子这个商品的本质上看，它首先是一个消费品，人人都要住，其次才是一个投资品用于投资与投机。对于自住的人来说，不会因短期下跌就卖出，这也决定了它不会象股票那样深幅下跌。从长期来看，房价的总体是上升的。
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; k$ ~2 h. |, ]7 U中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区对于购房者，他最关心的是房价何时最低。房地产市场作为一个由供求关系决定的投资性市场没人能准确预测到它的最低点。由于2006年、2007年两年时间，很多地区房价大幅上涨，目前又面临国家调控，房价会有一个下跌过程，还有可能出现恐慌性下跌，但不会长时间大幅度下跌，也不会大涨。近期的降价售房是房地产企业应对目前的调控政策，进行行业整合一种经营策略。未来几年内会有一批企业退出房地产行业，在这期间房价会有波动，一些开发商在清盘时会大幅降价，一些投机者也会低价卖房。想买到满意的房子还要多看，随时关注房地产市场的动态。另外买房时还需要根据买房者的情况来定，如果买房用于自住，该出手时就出手；如果是投资性购房则需要研究一下有无其他更好的投资品种以及所购房屋的上涨潜力。。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区1 N: k4 z% F X& o$ ] P" V e
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4 r2 c: F" K) W0 v% s. |& s: z8 p' ~* j中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区RFC财务顾问师（平安人寿大连分公司） 杨振峰
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买保险是一种责任，对自己和家庭的责任；卖保险也是一种责任，对客户的一种责任（建议及教育客户买合理的保险）。两种责任相比较，卖保险的责任更重大。0411—83011550 payzhf@sohu.com
