随着我国社会主义市场经济的确立与发展，我国已经初步建立起自己的社会主义物权制度。但由于过去有相当长的时间否定物权，物权研究起步较晚，即使现今我国的物权法律制度还相当稚嫩，有着过分原则、不具体、缺乏操作性、较分散、很不完备的缺陷，不能适应社会主义市场经济的发展和改革开放新形势的需要，制定一部现代化的物权法已是摆在中国法学家面前的紧迫任务。其中物权的公示方法是物权立法中的一个重要内容。关于物权的公示原则，是指物权的各种变动必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动效力的原则。而物权的公示方法在世界各国均为一致，即不动产物权以不动产登记为公示方法，动产物权以交付为公示方法。博瑞金融论坛3 L+ e% C/ Q6 w! P5 S! M
一、 为什末要加强对不动产物权登记的研究
9 D: T* d- W' F# u; Nwww.brjr.com.cn在金融领域，由于不良资产的处置问题已经成为我国经济体制改革成败的决定性因素。而处置不良信贷资产的方法无外乎两点：解决存量和控制增量。从长远的眼光看，控制增量似乎更为重要。现在各家银行为了控制不良贷款的增加，信贷投向开始向大客户、优质客户倾斜，而对于中小客户贷款均要求进行抵质押贷款。由于房地产权属登记的权利确认功能、权利公示功能和管理功能等三大功能，使得在抵押贷款中，以土地房屋等不动产进行抵押的占绝大多数。并且土地、房屋等不动产对国家、社会以及个人的政治、经济意义都远远大于动产，因此在各国的物权法体系中，都把不动产物权制度当作重点，我国也不例外。而不动产物权登记制度是不动产法最基本的制度，在不动产物权登记规范方面，我国已有一些规范，但比较零散，且不合法理者颇多。本文仅就不动产物权登记制度的有关问题作些研究，就此做一个简单的探讨。博瑞金融论坛: q' ~% }# P/ j5 o/ Y, v
二、不动产物权登记概述
$ \! Z) G1 O5 P, @! x: |www.brjr.com.cn（一）含义及分类 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛: ^, s$ a1 a- @! v
不动产物权登记，是指经权利人申请在不动产所在地的国家专职部门将有关申请人的不动产物权及各种变动在不动产登记簿上予以记载的事实。因不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又称为不动产物权登记。不动产登记是不动产物权取得、变更与废止的要件，依照不同的标准，可以把不动产物权登记划分为各种类型，它们在不动产物权法原理上各有其意义。
% m- h/ e0 m& p0 J! y7 s - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛1、所有权登记与他项权利登记。
  x! C0 y2 l2 ]1 k4 ^- ^$ s' Jwww.brjr.com.cn按照被登记的实体权利划分，不动产物权登记分为所有权登记和他项权利登记。区分二者之间的意义，在于不动产的所有权登记具有一个特别的登记程序，即初始登记。所有权登记是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的登记。进行所有权初始登记的情况有3种：一是对新产生的不动产如新建成的建筑物、新出现的土地的所有权进行登记。二是需要全面核实，换发房地产产权证。三是产权产籍资料管理出现混乱或灭失，需要重新进行整理登记。由于所有权对以后的不动产物权变动具有原始根据的意义，故法律对该登记一般均规定有特别的申请程序和申请条件。如《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。” - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛" j) G9 _# V8 a! n' y
我国国有土地管理部门制定的土地登记规则规定，国有土地使用权也应纳入初始登 记。这一规定应该说是正确的。因为，我国现阶段的国有土地使用权，已经成为一

种独立的不动产物权，从其权利人的独立支配和可为各种处分的特点来看，把它在学理上解释为一种“相似所有权”是完全可以成立的。因此国有土地使用权的登记规则应遵循所有权登记规定，列入所有权登记一类。
: B& N6 ?1 v9 D  {5 _" B中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区他项权利登记是指在不动产所有权确立之后，不动产上可设定地役权、抵押权、典权等其他权利，登记机关基于权利人的申请对此类他项权利的设定所为的登记。这类登记在国外极为普遍，在我国由于物权制度不发达，因此目前刚开始不动产抵押权登记。 今后，随着经济的发展，物权制度的完善，房地产他项权利登记的适用范围会越来越大。
8 ^1 l; P( c1 f# ?6 z2、初始登记、转移登记、变更登记、更正登记和涂销登记。
; o1 ]3 E- e( `www.brjr.com.cn从不动产登记机关的工作程序来看，不动产登记分为初始登记、转移登记、变更登记、更正登记和涂销登记。初始登记的含义已如上述（见所有权登记）；转移登记是指初始登记后，不动产权属因发生买卖、赠与、继承等法律行为因涉及到产权人变更，必须办理产权过户手续情况时所进行的登记。变更登记是指在不涉及其他人的情况下，权利主体对自己的权利内容的变更进行的登记。更正登记是指对错误登记的改正登记。而涂销登记是指不动产物权因抛弃、混同、灭失等原因而消失时进行的登记。这5种登记在不动产登记中的程序及其条件是各不相同的。- s( A/ A6 o2 B1 D6 \% T' Z
3、本登记与预登记。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛4 u/ M& i# E( x3 E; G- S
本登记又称终局登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。经过本登记，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更。废止的物权即刻发生变更。废止的效力。www.brjr.com.cn: K3 P( F- i# r$ @; ^- n( K
预登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权利时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。预登记制度为德国民法所创立，为瑞士民法和日本民法所承受，我国法律尚未有此种制度的规定。在附条件或附期限的不动产物权转让中，在债的合同缔结后，因所约定的条件或期限未成就，权利取得人不可能在不动产登记簿上登记为该物权的权利人。此时虽然原权利持有人已经承担了债法上的出让物权的义务，但该物权的取得人除拥有债法上的请求权外，并不具有排斥第三人的权利。这种情况对权利取得人不利，因此为保全取得人的请求权，权利取得人可以将该请求权在不动产登记簿上进行预登记，使取得人取得顺位优先权。在预登记后，在不动产上设定的其他权利，例如抵押权等，如妨害了预登记的请求权便不能生效。如未进行预登记，当条件或期限成就时，则请求权会由于该不动产上设定的其他权利而落空。因此，预登记是尚未成为物权的一切不动产请求权（如附条件，附期限的不动产请求权）的保全措施，它赋予了不动产请求权以排他的物权效力，其本质属于物权法向债法的扩张。从该项制度内容来看，对我国的物权法立法具有一定的借鉴作用。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛+ q& q7 H: c6 X0 c9 D1 Z. N
4、实体权利登记和程序权利登记。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区* J) `/ `. d, F" i' [$ }; P
所谓实体权利登记，就是指对当事人所享有的实体权利进行登记，物权是一个完整的体系，物权的变动均应进行公示。在不动产物权体系中，包含所有权、使用权、抵押权等内容，这些实体权利取得、变动的登记，即属于实体权利登记。实体权利登记决定权利人对不动产享有哪些权利。博瑞金融论坛0 q0 }7 A2 w1 K3 \5 k/ q: m
所谓程序权利登记，也就是指顺位登记，指在对同一不动产客体上承担的多个性质的物权，按先后顺序进行登记。如一桩地产上，可同时存在所有权，以使用为目的的使用权，以收益为目的的用益权。以铺设管线为目的的地役权。起担保作用的抵押权等。这些权利的享有人能否全部实现其权利，则完全取决于这些权利的顺位登记。例如，一不动产在实现抵押权时，先于抵押权登记成立的，即顺位登记中排在抵押权登记 之前的使用权。收益权不得涤除，而后于抵

押权成立的使用权。收益权应该涤除。由此可见，程序权利登记在不动产法中意义同样非常大。实体权利的实现有时会受到程序权利的影响。
1 B/ h: F: q0 T: U1 f+ F2 m0 V中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区（二）登记原则
+ y9 \. J/ o9 L7 d+ J$ o中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区因不动产物权登记对不动产的权利状态影响巨大，故不动产登记是一项极其严谨的工作。进行登记工作时，不动产登记机关应遵守如下原则：
" q3 b2 c- Q; g/ Z - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛1、合法原则。这是进行不动产物权登记的一个最基本的原则。该原则要求不动产登记机关在进行登记时不仅要严格遵守有关不动产登记程序的法律规范，还要遵守民法等实体法规范。因为进行登记不仅要履行有关程序，而且登记物权的种类与内容还必须以民法典中的规定为依据。
0 f2 o7 M- O: L( O博瑞金融论坛2、申请原则。除一些法律规定的特别情形外，一般总是由当事人提起登记申请，登记机关不允许在没有申请人提起申请的情况下就进行登记、涂销或者更正。
" G. [1 F; b) v& @0 `2 s/ X) b6 ? - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛3、形式同意原则。只要登记申请人提供的资料符合法律规定的登记条件，登记机关就应为其纳入登记。该原则目的在于简化和加速不动产登记，降低当事人和登记机关的登记成本。
. g$ y, Y3 a- F3 h6 ^7 w中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区4、精确性原则。即登记必须使用确切的文字表述，对所要登记的不动产物权的类型、期限、金额、不动产的详细位置都要进行详细登记。凡纳入登记的，文字均必须清晰、明确、肯定。博瑞金融论坛* `. S0 X$ }/ N& F. R, ~! E- R8 l
三、不动产物权登记的理论依据www.brjr.com.cn) N$ J; a  d1 ^9 w
根据各国立法体例，不动产物权登记在理论上有实质主义登记和形式主义登记两种情况。
$ m4 Q1 V( o7 ^7 I中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区所谓形式主义登记，是指登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力，而没有决定其是否生效的效力。这种立法体例是《法国民法典》创立的，后来为《日本民法典》等所承受。《法国民法典》第1108条规定，不动产物权依契约变更时，契约如能满足“承担义务的当事人的同意、上述当事人的缔约能力、构成义务客体的确定标的、债的原因合法”等条件便可有效成立。《日本民法典》第176条规定：“物权的设定及转移，只因当事人的意思表示而发生效力。”法国与日本民法确定的原则是，不动产物权登记只发挥简单的公示作用，没有对当事人的实体权利起决定作用，这种立法一般称之为登记公示主义。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛3 Q/ g- m6 ~' o+ f7 m1 B: X4 |
所谓实质主义登记，即不动产物权的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。这就是说，关于不动产物权的一切法律行为，在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外）还必须将该意思表示予以登记，并从登记时起该法律行为方可生效。这种体制为《德国民法典》所建立。为《瑞士民法典》和现在仍在我国台湾省生效的旧中国民法典等所采纳。德国民法典第873条规定：“为转让一项地产的物权，为在地产上设立一项物权以及转让该项权利或者在该权利上设立其它权利，如法律没有另行规定，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及该变更在不动产登记簿上的登记。”瑞士民法典第656条规定：“取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。”现仍在我国台湾省生效的旧中国民法第758条规定：“不动产物权依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。”可见，德国民法，瑞士民法及旧 中国民法确定的原则是“合意+登记原则”，即涉及不动产的法律行为，都必须具备既有当事人的意思表示一致，又有不动产登记这双重条件方可生效的原则。这种立法称为登记要件主义。5 K, o, U# M3 Q
上述两种立法体例，在理论上存在如下差别，即依形式主义登记体例，物权变动以双方当事人意思表示一致为生效的唯一要求，这一点与一般的债权法上的合同并无区别。依实质主义登记体例，物权变动的生效除当事人意思表示一致之外，还要求必须将其合意进行不动产物权登记，不登记者无效。笔者认为，形式主义登记制度具有明显的缺陷。因为，它只强调当事人意思表示，主张不动产物

权变动仅有当事人意思表示一致便足矣，登记只起一种消极的作用，即不经登记，不得对抗第三人，登记只是对抗第三人的要件，法律并不强制要求登记。在这种制度下不利于交易安全，易产生双重买卖。而实质主义登记制度以登记作为不动产物权变动的生效要件，使当事人的意思表示与保障交易安全两者兼顾，具有强迫登记的作用，可以克服形式主义登记的弊端。笔者赞同实质主义登记制度，是基于物权法的基本原则。物权法经过长期的理论积淀，抽象概括出以下三个基本原则作为物权法的理论基础。即物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则，这些基本原则，构成将各种具体物权关系凝聚成为有机整体的核心和灵魂。而其中的公示公信原则，作为物权变动的基本原则则成为不动产物权登记的理论基石。首先，物权作为一种对世权，其变动涉及的范围大，不公示不足以明确物权归属，不利于保护权利人；同时，物权的义务人是不特定的任何人，物权人与一切人之间都存在物权关系。因此，物权的变动，不仅仅是权利人个人的事，对社会公众来说，也都发生权利义务变动的后果，只有以公开方式将变动事实告知社会公众，才能使他人知道自己对何人负有物权法上的不作为义务，物权人才能对 任何义务人主张物权。同时为确保交易能够安全。有效地进行，就必须规定，凡是按法定方式转让或取得标的物，即通过公示，就能发生物权变动的效果，受让人就能取得物权。这样，就给人确立了一个明确的、合理的、可信赖的行为规范，或者说是物权变动生效的法律标准，使人们放心地进行交换活动。其次，商品交换要求及时、可靠地将商品的物权转移给受让人，受让人在事实上不可能对出让人的处分权周密详细地进行了解，只要出让人以合法方式证明自己有处分权，受让人即可信任其处分权；而物权公示，一般情况下足以证明出让人有处分权，所以，按法定公示方式转让物权的，就要产 生公信力，善意受让人出于对公示的信赖，当然应当取得物权。否则，连法定方式都无法保证出让人确有处分权，交换失去了最起码的法律保障，人们便不敢安心地进行交换，社会经济也就无法正常发展了。依据上述两点，物权的设立、变更、终止都必须公示，并且一经公示便具有公信力。基于此理论，动产与不动产物权变动都需以一定形式来进行公示。动产由于交易频繁发生，只要交付，即转移占有，就对物权变动进行了公示，这样提高了物权变动效率，符合动产高效流通的特性。而不动产不同于动产，由于 其不能流动，很难由外在形式观察到不动产物权变动，而且不动产价值巨大，与国计民生有密切联系，保护其交易的安全与稳定尤为重要，因此不能依靠占有的转移来公示权利的变动，这就要求有一种法律认定的其他公示手段。对不动产物权来说，最好、最简单的公示手段就是登记。通过进行登记，一方面为不动产物权设立及变动提供了公开。法定的信息，并且为国家对房屋土地等重要资源实行有效控制与管理提供了条件。另一方面，不动产物权必须用登记予以公示，是公示公信原则的具体化，只有通过登记进行公示，不动产物权变动才具有法律效力。