上海房产泡沫破灭前奏：长风首幅住宅用地即将流标 或因底价门槛过高

普陀长风生态商务区首次推出的一幅住宅用地，就要面临流标。
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3 n6 n5 o: }' S, A+ l- {! j, B9 D/ \2 X - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　2008年09月05日09:35  上海商报 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛; c$ \& B+ M7 z' Y& k
　上海土地出让18号公告中的4幅商、住地块，今日均将在土地交易市场开标。记者查阅土地交易市场官方网站获悉，18号公告中，最为受人关注的一幅住宅用地——占地面积近7万平方米的普陀长风住宅地块，在规定竞买申请时间(9月3日下午4点)结束前，没有出现一家申请竞买的企业。也就是说，除非有“奇迹”发生，从理论上来说，这幅起始楼板价高达14300元／平方米的长风生态商务区住宅用地已经流标。
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　　理论上已经流标
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　　今年7月30日发布的上海18号土地公告中，长风生态商务区首次推出一幅住宅用地——长风7C北块，地块出于丹巴路、金沙江路、木渎港以及7C南块的合围之中，土地总面积约6.8万平方米，出让面积5.08万平方米，规划指标中，长风7C北块的容积率为2.2，建筑密度25%。
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　　虽然邻近规划中的轨道交通13号线站点外，但7C北地块在长风生态商务区中的景观位置并不理想——长风公园整个园区的东面，苏州河则在最南面，而长风7C北块地块却位于园区距公园和河岸最远的西北角。另外，7C北块紧贴主干道金沙江路，未来项目内沿马路房源很有可能受到马路噪音的影响。但由于今年上海住宅用地供应稀缺，长风园区又是首推住宅用地，所以7C北块还是备受关注。4 B* {6 h' F0 h  p1 K
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　　土地交易市场官方网站显示，7C北块公告期间虽有多达29家企业领取了出让文件，按照公告规定，7C北块接受竞买申请的截止时间是9月3日下午4点，截止昨日，7C北块的竞买申请人数仍显示为零。按照上海土地交易市场的操作步骤，从理论上来说，应于今天下午3点半开标的7C北块，因为在两天前，申请竞购的截至时间前，无人提出申请而已经流标。
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　　或因底价门槛过高 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛, B# T) e, y" P  K9 z
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　　长风首推纯住宅用地就惨遭冷遇，可能与出让方开价(楼板价)过高有关。
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7 C1 P2 Q* t9 ^* J# v7 w中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区　　长风7C北块的出让文件显示，该地块竞买保证金为1.6053亿元，起始价16.053亿元，据其11.176万平方米的规划建筑面积粗略估算，其起始的平均楼板价高达14300元／平方米。一个月前，7月31日，本报曾经发表《长风住宅地块坚持高价出让》一文，指出“这一起始楼板价，注定此地块已是命运多舛。” - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛( _1 G# T$ D- A( n! ^

7 j/ W/ y- O7 P  i+ m博瑞金融论坛　　以当地的市场而论，长风生态商务区附近在售新房很少，只是远远隔了一条中环线之外，真光路上的象源丽都今年5月底曾推出房源102套，网上房地产数据显示，其售后均价15800元/平方米，至今只成交6套——可以看出其开价较难被区域市场接受。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛6 R+ ?7 O! f- U6 O1 a4 U) E# z

0 G/ K5 V4 I2 W2 }博瑞金融论坛　　于是，长风7C北块似乎成了一包与滞销“面包”价格接近的“面粉”。而且，记者认为，7C北块的出让方在对市场的理解上产生一个误区——认为长风的中环以内的区位概念和大型生态园区的规划前景具有远远高于中环线以外地段的市场前景。但是在上海楼市整体低迷之计，一条中环之隔的地段差异早已不再那么重要，更何况附近长征镇楼盘扎推的集中优势与“中环外”的劣势本来就能部分抵消。另一方面，7C北块14300元／平方米的楼板价意味着其产品售价必须远超2万以上，开发风险显而易见。
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　　记者手记中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区( q. w) F  A$ F$ k9 ^
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　　长风推地太密集 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛; y+ O3 N# w, a" ^

' T/ {9 ?% g* D  R5 t) y - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　8月中旬，距离7C北块推出仅短短一周，上海22号土地公告中，长风又推出一幅商用地块——3D地块，位于已建成的北岸长风西侧，为云岭东路、3C地块、苏州河以及中江路合围，地块面积7.09万平方米，出让面积为3.84万平方米，挂牌起始价约9.54亿元，据其约9.6万平方米的建筑面积估算，楼板价约10000元／平方米；半个月后，4天前的9月1日，曾经历著名的“志成企业退地事件”的长风4C南块，也在28号土地公告中重新面市——新挂牌起始价7.64亿元(楼板价为11388元／平方米)。
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3 r& E( N% j" Y6 }- k- O& @; V$ Y$ I - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　以记者的观点，由于住宅与商业地产市场的巨大差异，7C北块的受冷，未必对上述两块商业地产用地造成严重的打压。今年7月，长风园区内的国浩长风城推出353套办公房，网上房地产显示，截止昨日，成交15套，预定33套，而15套的成交均价超过19100元／平方米。所以，虽然上述两地块的楼板价不低，但尚存一定的经营空间。何况4C南地块在被志成企业豪夺之际，曾吸引多家大企业激烈争夺，所以这次重新出现，至少会成为市场关注的焦点。
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/ R& e. ?) W4 i8 j* \博瑞金融论坛　　不过，记者同时认为，长风园区刚发生了轰轰烈烈的“志诚退地事件”，其对市场的影响尚未完全淡化，出让方在此时连推三幅地块，似乎大有失策之虞，现在，前有“退地事件”，后有推地遇冷。后两幅商业地块的命运实在是有待观察。