房地产业：深圳房市调整远未见底
2008年09月05日 14:25招商证券www.brjr.com.cn8 H5 d% G: Z+ r3 p( l
作为中国改革开放的前沿城市，深圳的经济增长一直位列全国前列，其房地产市场的发展程度亦明显高于全国其他城市。然而深圳房价在经历了05年下半年-07年中的火爆上涨后已然出现了“泡沫”，自07年10月以后，深圳房市率先出现调整，房价及住房成交量双双下跌。进入2008年以来，深圳房市的调整幅度仍领先于全国其他城市，据深圳国土局统计，深圳目前的房价水平较07年高点已下跌近30%，房屋成交面积已创下了近几年的新低。为了更好的判断深圳房市的未来走势，分析房市波动与房地产相关行业的影响，我们于8月中旬对深圳的10个新楼盘及6个行政区的4个进行了深度调研。从市场回馈给我们的信息上看，深圳部分地区房市的下滑程度高于官方统计数据，而目前深圳大部分地区的房市均反应出越来越强的调整压力。我们预计深圳房市的波动很难在短期缓解，提前预防房价大幅下跌后的各种负面影响才是目前的紧要任务。
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住房开发效率较低，房屋竣工面积跌势依旧
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- G' s8 t1 b6 G, M3 R( p - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛08年上半年深圳商品住房在建面积为1950.9万平方米，同比增3.2%，然而当期的商品住房竣工面积仅为121.7万平方米，同比下降达28%（去年同期下降幅度为12.7%）。鉴于目前深圳住房的销售状况并不理想，故我们认为竣工面积下降，施工面积提高是开发商自身降低住房开发效率的表现。我们推断开发商资金链紧张以及开发商出于维持市场价格的“护盘”行为是导致市场新房供给大幅下滑的主要因素。
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# R/ M0 s" l5 U8 N- H1 L0 Y - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛空置房面积有所上升( E" M- O3 c2 T" }) U7 r7 K
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根据我们对几个前期过分炒作的楼盘以及07年发售的楼盘的调研，入住率较低是一个普遍现象。另外考虑到前几年二手房成交的火爆行情以及08年新房滞销等因素，我们预计深圳的空置住方面积存在进一步上升的可能。而这将对房价形成较大的负面压力。
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1 K' Z' j5 M q* {% E8 ]- Y- Ewww.brjr.com.cn截止08年7月底，深圳商品房及商品住房空置面积分别为165.7万平米及67.1万平方米，分别较去年同期增长了29.1%及95.7%。
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$ |+ w( E5 B9 P8 k! S博瑞金融论坛新房与二手房价差不断扩大，部分房屋投资者急于套现离场
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* O3 I; d1 f% Wwww.brjr.com.cn深圳二手房市场持续低迷，08年1-7月二手住宅成交面积仅约200万平方米，同比大跌69%。由于房市流动性的下降，全市二手房价格的下跌幅度普遍高于新房价格。另外值得注意的是，一些次新房与新房的价差正在快速上升中。www.brjr.com.cn/ O% |3 F. t w- Y0 M1 v
0 F3 t: g9 x& \ - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛市场观望气氛浓厚博瑞金融论坛0 r# Z3 J; P6 D
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虽然深圳住房均价已从去年10月份的高点大幅回落近30%、开发商也施展了各种促销活动，但房市购买力依然薄弱。今年1-7月深圳新建住房销售面积及二手房成交面积分别为180万平方米及200.1万平方米，同比锐减53.2%及69.8%，深圳08年前7个月的总住宅销售面积仅相当于去年的1/3,约为380万平方米。2 y7 L. f t6 t1 o9 E4 S
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(招商证券国际部)
