（三）住宅质量透支促使楼市巨变 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛% @% L0 b' n8 a9 w  \
　　　　 因为这个系列此前的文章，已经讲过房价连年上涨对购买力的透支，今天，重点讲一下房屋质量对住房消费的透支问题。中国住宅的平均寿命比较短暂。国内媒体多次引述的某权威专家的话指出：“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”www.brjr.com.cn; f! l3 l" m' Z% q3 r( S- k+ T
　　　　 建筑“短命”主要是由于两个原因导致的：
4 I8 K0 H. h. y - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　　　 一是由于开发商偷工减料、质量监管形同虚设等导致的建筑质量差（杭州某小区曾经爆出用毛竹替代承受重墙钢筋的恶性事件）。以中体博物馆为例，它是在北京举办亚运会时兴建的，但到2005年，85%以上的地板和墙体已出现贯通性开裂，承重钢梁断裂，存在重大安全隐患。而这座建筑竟获得过“特别鲁班奖”。如此重大的工程，都出现如此严重的问题，且能获得国家建筑大奖（这本身就是对质量把关形同虚设的莫大嘲讽），现在的“不重大”的商品住宅质量如何保障？制度保障的缺位不能不令人忧虑万分。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区: j, I0 I/ u6 p
　　　　 二是规划设计来回更改。相当一部分建筑物不是由于质量而是由于规划不合理，结构不合理，或者由于旧城改造等原因拆毁的。当然，有的建筑物短命是两种原因兼而有之。
) B/ T2 B1 g3 S7 P6 W! [7 ~/ R' _ - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　　　 建筑质量的提高需要房价一次像样的下跌来推动。那么，建筑质量的提高，怎么需要房价一次像样的下跌来推动呢？正常情况下，房价不是越上涨，房屋质量越有保障吗？
  i, b) P$ U) a( a: S$ } - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　　　 是的，这个看似矛盾的问题，反映出来的恰恰是中国楼市的畸形现状。博瑞金融论坛# {: M' `4 J, }4 Y& h( @
　　　　 房屋质量不可靠，寿命短，主要是因为，我国的房价经历了一个长达十年的上涨周期，在这个周期内，全国不少地方的房价都成倍上涨，有的甚至上涨了好几倍。在可替代性投资品比较有限的情况下，大量投机性需求蜂拥进入楼市疯炒（据媒体报道，某些楼盘甚至80%以上都是投机性购房），加上自住性需求，再加上开发商常常分期开发、故意延缓开发进度及囤积居奇现象泛滥（包括囤地和囤积住房），减少了我国商品房市场的有效供给，再加上商品房市场的信息不透明等因素，使得我国的商品房市场被扭曲成一个卖方市场，而在卖方市场，开发商没有任何提高质量的动力。
2 N1 I, u/ |& w3 j- J* swww.brjr.com.cn　　　　 另一方面，质量监管机制本身有严重缺陷。目前，许多地方的商品房质量监管已经“市场化”，一般对房地产项目的工程质量实行五方责任主体（即开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方）共同负责制。但是，五方中除了开发商，剩下的四方全部都受雇于开发商，结果可想而知，而质监部门的把关大都流于形式。一位业内朋友说，我国新建商品房的竣工质量验收基本由开发商自行进行，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付，而质检部门的职责已从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。

　 在一次论坛上，一位开发商告诉我说，房屋质量的问题根源不在开发商，而在于政府没有履行好监管职责。www.brjr.com.cn. i/ e. n/ S; q& m* W$ T
　　　　 在这方面，一些地方政府曾经试图做一些改进，但这些改进措施最终难免流于形式。比如，《北京市预售商品住宅交付若干规定》，就要求房地产开发企业交付前，通知购房人先对房屋进行查验，查验后再依据合同的规定办理交付手续。这项规定被简称为“先查验房屋后交钱”。但是，绝大多数买房人缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能力，即使增加一个买房人验房的环节，他们也很难真正发现问题。另一方面，政府对民间验房师一直态度暧昧，缺少政策上的支持。买房人无法通过这些专业人士完成对房屋的检验。而等到交易完成，入住新房之时，一系列问题才会陆陆续续暴露出来，此时消费者无论是忍气吞声还是主动维权都是痛苦的选择，因为维权的成本过高而维权的结果又往往令人失望。
/ J- z) h, U/ O* `" f　　　　 因此，如果政府不通过强制力来促使开发商提高质量，如果这一环节缺位或薄弱，听任开发商偷工减料，无论怎样强化购房人的查验作用都可能是徒劳的。我一位亲戚在美国买房时，所购房屋是经过美国政府部门严管检验的。在美国，只有经过政府检验合格出具相关证明的房屋才能进行交易（也因此根本不存在“预售”问题，允许房屋预售本身就为开发商损害消费者利益创造了极好的条件）。这些政府机构肩负着为纳税人服务的使命，接受纳税人的监督，其检验工作非常细致而且严格，有政府如此细心把关，买房人根本不需要多费心。博瑞金融论坛- d: T0 e4 Z8 x# d- m# K
　　　　 也就是说，对房屋质量的把关不在于环节的多少，而在于把关的有效性。如果政府部门把好了检验这个至关重要的关口，房屋质量就能够有保障。通过对比不难看出，西方国家在一些制度设计方面，往往更注重实用性和效果，其制度设计简略但非常高效，而我们的很多制度设计看起来非常完善和复杂，却往往是不堪一击，一到实践中就被各种变通措施架空。一个是制度设计本身的缺陷，另一个就是执行力不行。如果制度缺乏刚性、缺乏强制力、缺乏惩戒措施来保障，如果有关部门不作为，再看似完善的制度最终也只不过是“看上去很美”而已。
6 F! \& Y; t& m  F中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区　　　　 对质量的长年透支，也透支了住房的消费需求，影响了自住性住房者的选择。在开发商与消费者之间形成的强大的不信任感，超越了任何一个行业。假如楼市从上涨周期中走出来，步入调整轨道，从卖方市场向买方市场过渡，开发商就有动力通过提高房屋质量，赢得消费者。当然，楼市的调整仅仅是为开发商重视建筑质量提供一个外部条件，这同样需要政府认真负起质量监管责任，否则，开发商提高质量的动力也很容易消退。

　 （四）汶川地震促使楼市巨变
# V9 [/ f9 o3 N# H" `; j8 D! L　　　　 现在，许多人在购房时，会询问楼盘的抗地震性能。这是汶川地震后产生的现象。四川汶川大地震，是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震，在中国楼市即将巨变之时，地震加快了楼市的巨变进程。
/ ^- q3 T2 |3 K: x! xwww.brjr.com.cn　　　　 地震摧毁房屋导致的大宗财产的毁灭，给购房者尤其投资和投机性购房者带来巨大心理压力。今后在买房的时候，他们首先就要考虑防震问题，将对住房质量提出更高的要求。这意味着，现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房，将被释放出来，导致市场中住房供应量的突然放大，从而，对房价构成强大压力。
  |2 y2 `5 w9 k6 C3 q! M中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区　　　　 由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震，不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中因偷工减料等行为，影响到了抗震性能。在近年来对房地产的投诉中，质量投诉始终是名列第一位的，其中，“新房的裂缝问题已经成为居民住宅质量投诉的焦点”。这源于制度监管缺陷。消费者对缺少制度性监督和制约的开发商所建设的房屋质量存在着不信任感，这种不信任感将随着未来制度的完善和监督机制的健全而逐渐得到缓解，而在此之前，不信任感与不安全感将对人们的购房行为产生非常大的影响。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛' j% \" k  O& N( g
　　　　 人们购房主要有三种：一是自住，二是投资，即买房出租，三是投机，即低价买高价卖赚取差价。这次地震发生后，三种买房需求都受到了打击。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛7 @  o$ P9 [- w3 H7 E, K! d
　　　　 地震发生后，几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险，按照正常程序银行有权追回贷款。其理由是：借款人在向银行申请贷款时，除了与银行签订借款合同外，还要签订房屋抵押合同，这两份合同属于主从关系，虽然因为地震导致房屋标的物灭失，从而导致房屋抵押合同终止，但不影响借款合同的有效性，借款人仍要承担还款责任。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区& h% B  B1 q8 t3 p
　　　　 这意味着，一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌，承受损失的既不是银行，也不是开发商，而是购房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不动产消失的情况下，贷款还必须继续偿还。虽然央行表示，将考虑灾区民众的具体情况，采取妥善的办法解决这一问题。但是，此事给购房人带来的震撼是显而易见的，一些打算买房的人开始考虑租房。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛; d& K) A' h. |; i  \; W2 T$ Y
　　　　 在我国，目前租房是非常划算的，因为房价很高，而租金却很低，房屋的租售比小（租售比指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）。根据国际惯例，如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，投资价值较大，而在我国，深圳、广州等地的租售比，甚至达到1：1000。等到房屋报废时也收不回成本。房屋的投资价值本来就在丧失，地震进一步加剧了投资价值的丧失。至于投机价值就更不用说了，现在的存量住房要卖出去就已经困难，房价的上涨预期正被下跌预期所取代，房价的下跌是必然的，只是强度的区别而已。

　　 同时，地震也把房价与土地的剥离。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛# ]# R3 s* G) a; Q
　　　　 我国的房价经历了一个接近10余年的上涨周期，在此过程中，人们普遍认为，房价是逐渐升值的，这一理念深入人心，以至于出现了“历史将证明房价永远都是只涨不跌的”这种极端的逻辑。人们之所以产生这种看法，是因为我国房地产市场，把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起，认定房屋在升值。实际上，房价的上涨往往不是房屋升值的结果（虽然表面上看来如此），而是土地升值的结果。房屋每年都是要折旧的，尤其对于土地使用权只有70年、建筑质量没有保障的住宅而言，更是如此。" i% @- o. P) n; N8 Q
　　　　 但是，地震把两者剥离了。当那些按揭购房的人失去房屋时，他们面临着银行继续追债的问题，退一步说，即使国家考虑到灾区的实际情况，让按揭购房者晚几年还贷，他也无法在原址上继续建房。道理很简单，随着房屋的倒塌，由于欠债，他对土地的使用权也丧失了，将被银行收回。银行以此挽回部分损失，因此，银行不可能在土地使用权方面作出更大的让步。这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识，房屋作为最佳保值手段的地位受到动摇。
7 ]5 p% C+ K5 _( R$ p: [博瑞金融论坛　　　　 当然，推动中国楼市在2008年发生巨变的内在动能远不止这些，还有政府希望的行业集中度提高的需要，而集中度的提高必然是大洗牌后的结果；还有政府希望的降低保障性住房建设成本以减轻其所承担保障责任的需要；同时，在我国房地产市场中，连续多年累积的数量巨大的存量住房，由于人们对未来房价走势的预期发生了变化将陆续推向市场，再加上大量新楼盘不断上市（以深圳为例，现在深圳日均成交量只有几十套，而新房存量节节攀升，截至今年7月已达到惊人的48000套！），都将加快2008年楼市巨变的进程。2008年，中国楼市正在悄然发生巨变。

让人人有房居住，是政府应尽的责任。5 H( ?" ~0 A. y
　　　　 2007年5月19日，时任建设部部长的汪光焘在“城市发展国际论坛”指出：“住房是人的一种基本权利，住房发展要从过去过分追求经济增长和平均住房面积增加，转向更加注重社会公平和解决民生问题，让更多的中低收入家庭共享改革与发展的成果，要逐步实现人人享有适当住房的目标。”www.brjr.com.cn% }- i; g/ H. H
　　　　 “住房是人的一种基本权利”，早已成为国际社会的共识，并被许多国家以法律的形式确立。1948年12月10日，联合国大会通过并发表的《世界人权宣言》第二十五条明确规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛' E( M2 E2 f1 p' G
　　　　 联合国大会1966年12月16日通过的《经济、社会和文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣著和住房 ，并能不断改进生活条件。”2001年2月28日，我国全国人大常委会表决通过批准《经济、社会及文化权利国际公约》。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区6 K: X" w4 [& S/ h: y
　　　　 那么，如何做到让人人有房居住？
, M6 i$ `$ f7 B2 ]- `/ k; }www.brjr.com.cn　　　　 （一）房价飞涨与“夹心层”产生的共同根源（正确划分政府责任与市场责任）博瑞金融论坛! N! S! T4 S/ j6 T
　　　　 不要小看了这个责任切分，它直接关系到民众住房问题解决的好坏。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛# p4 V1 |2 L) b$ `7 `
　　　　 人们都知道，我国房价是从2003年开始快速上涨的，2003年一年的房价涨幅，超过了此前数年的总涨幅。原因是什么？中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区  @; S7 k8 w* u# |7 @
　　　　 1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，当时的房价波动很小。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛& M: q& s) Q& M) S
　　　　　　23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建设部起草、开发商参与意见和建议的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面），同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”（这意味着从房地产业中牟利）。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。某地产大鳄激动地说：“只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”
7 F: |! K; P5 x6 c8 y: _6 q博瑞金融论坛　　　　 正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中，头一年还默默无闻的开发商，第二年就上了富豪榜，其财富聚集速度之快，仿佛是从天上掉下来的。但天上不会掉下馅饼，暴富群体（开发商、腐败官员、炒房的富人）赚的钱源于对买房人的掠夺。许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处时，普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。

　 根源就在于，18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。在23号文中，需要商品房的人群只占10%，而在18号文篡改经济适用房的定位之后，意味着，高达90%的人群（原来需要靠经济适用房解决的80%和需要靠市场解决的10%之合）需要通过商品房来解决居住问题！把如此庞大的人群推向市场、推向少数既得利益集团控制的市场，房价焉能不涨？！不难看出，在我国有关房市的决策过程中，一些既得利益集团通过各种途径影响乃至操纵腐败的官员以及有关部门，左右了相关政策。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛: C" ?  H- E- g2 w5 P: L# L# }
　　　　 市场是不可能替代住房保障功能的。在高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题时，住房保障责任其实已经悬空。开发商们明确说了，他们就是“为富人建房”的，高房价本身也已经成了富人的游戏。庞大的中等收入者即夹心层，在房价上涨几倍以后，买房的希望绝大部分已经成为泡影——即使勉强买了房，也因沉重的住房压力降低了生活质量，沦为低收入者（从生活质量上来看的确如此）。
6 X4 w% w8 n/ P. ^5 ?# n中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区　　　　 市场与政府的住房保障责任并不对立。现在，许多人提到这一点时，笼统地讲，“市场的归市场，政府的归政府”，把整个房地产供应市场划分为政府承担的住房保障与开发商承担的市场供应，这泾渭分明的两大部分，这样划分从表面上来看似乎没有什么问题，却忽略了既买不起商品房，又不能享受住房保障责任的人群，而这个成为“夹心层”的人群越来越庞大。这是错误的住房政策两头挤压的结果。房价飞涨，使越来越多的中高收入者也买不起房了；地方政府对住房保障责任的忽略，则导致许多低收入者也难以得到保障。- z3 v. }  G/ Y
　　　　 我认为，1998年国务院23号文对政府责任与市场责任的划分更符合中国国情：低收入者，政府提供廉租房；中等收入者，政府提供廉价经济适用房；高收入者，去市场购买商品房。这样，就涵盖了所有的人群。当然，这样政府的收入就会大为减少，房地产也不是什么支柱产业了。2003年后，政府从房地产业中牟取暴利源于土地出让金和其他各种税费。房地产业这个与民生息息相关的行业，真的成了支柱性产业，一些地方政府的土地出让金占了财政收入的60%，成为名副其实的土地财政，而这一切都是建立在民众生活质量下降基础之上的。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区, Z5 `% u6 Q: L! O5 }2 r1 n
　　　　 在当下，应该如何更好地划分住房市场？我的看法是：首先是允许并鼓励和支持居民自建房、合作建房。除此之外的市场划分，可参照以下比例：低收入者，政府提供廉租房（大约20%）；中等收入（偏下）者，政府提供廉价经济适用房（大约50%）；中等收入（偏上）者，购买限价房（大约10%）；高收入者，去市场购买商品房（大约20%）。与国务院23号文相比，加大了市场的比例，总共占了30%，是23号文的3倍。同时，廉租房的比例也加大了，这是贫富分化越来越严重的结果。中等收入者50%购买经济适用房，10%购买限价房，就能解决好夹心层的住房问题。
8 R& J+ t& R; e8 T* ?" ?+ C2 ^* W& s　　　　 于是，问题来了，政府能够承担这样庞大的住房保障责任吗？

　 （二）“夹心层”住房问题应该这样解决, w% q6 V" V' U$ q
　　　　 既得利益集团的代言人、不良学者，强烈反对经济适用房面向中产阶层，他们的理由是，国家财力有限，如果针对的范围太大，只能是画饼充饥，政府根本做不到。
, s  I9 X- o, O; Z2 X& a2 b4 g" m1 fwww.brjr.com.cn　　　　 我要指出的是，这是赤裸裸的谎言，经济适用房面向人群众多的中产阶级，政府不仅完全能做得到，而且，能够做得非常好。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛; ~6 _: r5 B2 y* I' ^. ^
　　　　 在我国广大农村，政府没有花一分钱，就很好地解决了住房问题，为什么在收入更高的城市（2007年国内城镇居民人均可支配收入为13786元，农村居民人均可支配收入为4140元，城市是农村人均收入的三倍多），住房问题却解决不好？这根本不是政府财力的问题，而是对责任的承担与否的问题。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛7 I6 k4 F( `" X! [2 L
　　　　 在我国目前的商品房成本构成中，建筑成本其实很小，其余的绝大部分成本由三块组成：一是土地出让金。二是名目繁多的税费。三是由权钱交易导致的腐败成本。而根据国家规定，经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担……也就是说，只要政府根据规定划拨土地、免征相关税费、做好住房项目外基础设施建设，购买经济适用房的老百姓只需要承担房屋的建筑成本即可。博瑞金融论坛# f5 s. ?" H& e; O$ [) y3 m" d
　　　　 而建筑成本其实是非常低的。今年全国两会期间，全国政协委员、博士生导师王长德指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”其实，普通砖混结构商品房，每平方米500、600元即可，而带电梯、高层的商品房，每平方米1300元足够了——而这样的房屋开发商要卖到一平方米八、九千甚至几万元。www.brjr.com.cn  V$ ^2 g7 f; k: T2 x! N* K( v
　　　　 即使以1300元的标准计算，一套60平方米的住房也还不到8万元，一般的中产阶层是完全可以承担得起的，根本不需要政府承担什么额外的财力！政府只要不从经济适用房中获利即可轻松做到！经济适用房面向中产阶级有何不妥？
8 @! t2 k6 v7 h3 O; \0 ?0 ~0 j - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　　　 因此，所谓经济适用房针对人群面过大政府做不到的说法，根本就是一个谎言，其意在欺骗决策层，使决策层相信这些骗子的谎言，缩小经济适用房针对的人群，留下来的“夹心层”人群自然继续沦为开发商等强势集团掠夺的对象。
, Q- p: f- y3 Y) A博瑞金融论坛　　　　 必须认识到，住房问题是政府不容推卸的责任。世界上没有一个国家敢从民众的居住问题中赚取巨额利润，已经出台住房法的国家，几乎无一不强调政府对住房问题负有不可推卸的责任。把住房问题完全交给市场去解决，导致民众遭受掠夺本身就是政府的失职。持续下去，很容易给社会的稳定埋下隐患。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛: I3 {  c9 E3 k/ `6 ?# T& |4 D& ?
　　　　 由于能够轻易从房地产领域获取暴利，一些地方政府不务正业，把房地产业视为摇钱树，而对民众的住房压力和由此承受的痛苦漠然置之，这成为导致一些地方政府信誉度降低的一个重要原因。而且，许多产业都在围绕着房地产业展开，也给我国的经济发展带来了不良后果。我国的固定资产投资增长，很大程度上以房地产投资为龙头的。这成为导致我国经济过热的根源之一，而房价快速上涨则成为引发通货膨胀的一个重要因素。
( ^4 ]) w  }: i) Z  x$ Q - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　　　 要解决这些问题，就必须让房地产业实现理性回归：从盈利性向公益性回归、从掠夺性向民生回归、从伤民到益民回归。一旦做到这一点，民众将能摆脱掉一个沉重的枷锁，长期制约我国经济发展的内需不畅问题将迎刃而解，民众将能以更大的热忱投入自身工作，他们的奉献精神和爱心将重新被激发出来，自然，他们也将更爱这个国家。这对政府而言，是何等功德无量的选择啊！ - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛: M& d( f4 A) c: R  {$ ^4 V- B
　　　　 其实，新加坡家是这样做的。据新华社报道：新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋。同时，对占住户总数8.5%的困难户供应由政府补贴的60平方米至70平方米的房屋，对占住户总数8.5%的特困户租给42平方米左右的房屋，每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系，很好地解决了国民的住房问题。
& o4 S3 Z' e! R* i9 a博瑞金融论坛　　　　 住房是民生而不是赚钱工具，住房是有利于民生的事业而绝不应作为支柱性产业，能够作为支柱性产业的应该是高科技产品，是民族的骄傲。当发达国家拿出高科技产业，展开民族经济发展的潜力时，我们难道背负着沉重的住房展示我们的发展潜力吗？

（三）绞杀经济适用房是一个阴谋
2 E5 t' K! ?& bwww.brjr.com.cn　　　　 在我国推行经济适用房过程中，的确出现了一些问题，比如，经济适用房落入腐败官员及富人之手，他们可耻地通过掠夺穷人的福利牟取暴利。在这种情况下，我们需要严格而规范的制度，需要加强审核和监管，需要对购买经济适用房者的情况进行公示，接受全社会的监督。需要将那些落入富人与腐败官员手中的保障性住房收回来，并对他们进行严厉惩罚！就像新加坡做的那样。但是，一些既得利益集团却通过收买代言人，妖魔化经济适用房，一再要求取消经济适用房。为什么？因为经济适用房对商品房具有替代作用。尽管经济适用房是有限产权，但它毕竟是有产权的房屋，它能对商品房产生替代性，也因此能对商品房的价格走势构成直接影响。研究表明，经济适用房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%—4%。经济适用房的功能既是廉租房不能替代的，也是限价房（即双限商品房）所不能替代的。
# x7 L# m: c. \! e - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　　　 具体而言，就是：中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区* T9 G1 w8 G( K) @( a
　　　　 第一，经济适用房对商品房的替代作用。从经济学的角度来看，当某种商品具有不可替代性特征时，这种商品一旦供应紧张，价格就会疯狂上涨，倘若有替代性商品，就会发挥调节作用平抑价格。经济适用房和限价房对商品房都具有这样的替代作用。经济适用房具有产权，它能满足大部分对房屋产权有追求，又没有经济实力购买商品房的人群，这实际上减少了商品房的一部分潜在需求人群。
; D' ?& I  {5 E+ e9 D# h9 J - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛　　　　 第二，经济适用房增加了市场供应的主体。经济学告诉我们，当商品由少部分人供应的时候，就容易形成垄断，垄断者凭借强势定位强化其定价权。反之，当市场的供应主体处在多元化状态的时候，商品的定价权就由市场来决定，而这种价格绝对是低于垄断价格的。# r3 _! i9 F0 Y1 m- c( m* {
　　　　 第三，经济适用房增加了住房供应量。商品价格是由供求关系决定的，如果政府主导的经济适用房供应量增加，就会和开发商建造并供应的商品房构成竞争关系，竞争的结果必然是房价下跌。广州市建设的质量与商品房媲美的经济适用房，对周边商品房价格起到了很好的抑制作用。如果再向深层次来看。由于财力有限（一些开发商本身就是皮包公司），即使开发商满负荷建设，也难以满足庞大的多层次的住房需求。而有财政做后盾的政府对住房保障责任的承担，可以迅速填补市场供应缺口，从而，平抑房价。3 b3 {/ z. p1 q; P8 [+ p4 X
　　　　 也正因为这些原因，经济适用房一直遭到地产界的抨击。他们试图把经济适用房绞杀掉，彻底消灭这个威胁，以更容易推高房价，维持自己的暴利。 中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区* c# e) M, V3 l* S
　　　　 当然，明确取消经济适用房是困难的，既得利益集团转而通过压缩经济适用房比例的办法，来达到垄断市场的目的。在2007年8月份召开的全国住房工作会议，将经济适用房所对应人群调整为“低收入者”，而将“双限商品房”确立为解决中等收入者住房问题路径。这种做法何等阴险！这意味着，经济适用房的定位下移，与廉租房的功能发生了重叠，重叠的结果就是被绞杀了！限价房还是商品房，只不过是打折的商品房，由它取代经济适用房，等于夹心层的住房问题永远也解决不了！www.brjr.com.cn1 h8 d* C& K: d) X4 g6 o
　　　　 2007年11月，在新加坡访问的温家宝总理提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”的，意在把经济适用房定位于中等收入者，这样就能实现低收入者和中等收入者在住房保障制度下的无缝对接，完善我国的住房保障体系。
* b: ~# C3 J1 g2 S/ r! b: K- R1 Xwww.brjr.com.cn　　　　 但是，就在温家宝总理讲话后没几天，建设部等七部门就匆匆发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。”经济适用房再次被定位于面向低收入者。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛6 v4 k1 R/ f" g6 o8 U
　　　　 经济适用房与廉租房同时面向低收入者，就在社会保障性住房与商品房之间形成了一个庞大的“夹心层”，而这个“夹心层”将被无情地推向强势开发商等既得利益者所主导的房地产市场，遭受他们的掠夺，这相当于人为增加了对商品房的需求量，房价焉能不涨？如此所构成的恶性循环，是我国房价持续上涨、民生状况持续恶化的根源。www.brjr.com.cn( d- L2 ^2 D9 @* M# R! y+ B
　　　　 廉租房与经济适用房都面向低收入者，两者的定位就发生了重叠，实际上等于经济适用房根本就不存在了，这样就使社会保障性住房进一步残缺，在限价房与廉租房之间形成的人数众多的“夹心层”仍将被推向市场，既得利益集团就更容易推高房价，坐享暴利。这正是房市中的既得利益者，及一些腐败的官员、不良的学者、专家，力主使经济适用房也面对低收入者，并试图用所谓的限价房来替代经济适用房的真正用意。

　 （四）经济适用房面对低收入者埋下巨大隐患中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区) j2 Q4 t0 E! o) {& h) }9 M- t
　　　　 把经济适用房定位于面向低收入者，其实是在变相鼓励政府推卸责任，此精神甫一出台，一些地方政府心领神会，旋即对经济适用房购买标准进行调整。大量原本可以购买经济适用房的人群被排除在外，被推向市场，推在开发商的刀下，任其宰割。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛+ A5 D2 R5 M9 z) G1 {
　　　　 在北京，3人户家庭年收入必须低于45300元，方能符合购买经济适用房购买的标准，相对于此前6万元的标准，新标准将门槛大大提高，条件也更为苛刻。如果考虑到通胀因素、考虑到北京房价最近几年持续大幅上涨因素，即便仍然执行“家庭年收入低于6万元”的标准，对住房困难户而言也已经是大大抬高了门槛，更何况又通过细分，进一步抬高门槛，把更多的住房困难户排除在外？谁都知道，在我国目前的城市人口结构中，以三口之家居多，6万元的标准被45300元的标准取代，实际上代表着整个门槛的的提高。并且，还另外附加了一个“家庭总资产净值”的条件，这意味着，更多的住房困难户将因不符合标准，而无缘享受政府提供的经济适用住房。
9 x5 X- n8 Y! C/ Xwww.brjr.com.cn　　　　 匪夷所思的是，此举依然得到了有关官员的高度评价！
; {+ {/ O3 K; @# e7 E( o中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区　　　　 无论是国务院24号文，还是十七大报告，都在强调加快推动民生问题的解决而不是相反。
- \$ E" l6 w% m. F) J博瑞金融论坛　　　　 国务院24号文即《国务院解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的第四条明确提出：“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。” 第十条明确要求：“房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。”北京房价之高在国内位列三甲，住房结构性矛盾突出，理当增加经济适用住房的供应，而不是通过抬高门槛使本应享受经济适用房保障的困难人群被剥夺这项福利。
' X2 a, [: `5 t% I* pwww.brjr.com.cn　　　　 抬高经济适用房门槛的做法，实际上在变相减少经济适用住房的供应对象，这与国务院24号文的基本精神相违背。是非不分，为错误行为唱赞歌的官员应该受到谴责。博瑞金融论坛& C$ q) B, |. p' x
　　　　 应该认识到，过去，我国相当一部分经济适用房落入富人和腐败官员手中，乃是有关部门审核不严，有关腐败官员搞权钱交易的结果，而并非经济适用房门槛不够高的缘故。因为，倘若严厉禁止权力寻租，无论设置什么样的标准，开宝马去购买经济适用房的情况都不可能出现。因此，通过提高申请经济适用房的门槛来避免经济适用房落入高收入人群手中的说法，虽然冠冕堂皇，却经不起任何推敲。这无异于让穷人承担富人和腐败官员因揩经济适用房的油而增加的成本，情何以堪？！# {' A. e. \# \. c8 |- ]
　　　　 其实，即便在原有标准基础上，只要依法严惩那些假借穷人之名购买经济适用房，挤占弱势者生存空间的人，经济适用房大批落入富人和腐败官员手中的几率就会大大降低。去年11月28日，《中国青年报》报道说，一项围绕北京、太原、西安三地展开的调查显示，高达48％的经济适用房被用于出租，而普通商品房用于出租的比例，仅为20.55％。这从一个侧面说明，至少超过48％的拥有经济适用房的人并不是真正需要它的人，也根本没有资格获得经济适用房。但是，为什么不对这些经济适用房购买者重新进行严格核查，对冒名顶替者予以严惩，把这些经济适用房收回来，重新分配到符合条件的住房困难群众手中？www.brjr.com.cn- S- G$ V1 Y' p- E! W, A6 q+ [& c9 P
　　　　 有关部门一方面默认侵占国家福利、损害弱势民众利益的行为合法化，一方面又想通过抬高门槛的办法减少享受社会保障性住房福利的人数，在这一松一紧之间，透出的是难言的悲凉。问题是，那些被排除在社会保障性住房之外的困难人群，将来如何解决住房问题呢？中国人一向有安居乐业的传统，安居是乐业的基础和前提，当一个家庭无安身之所，心中唯一的希望又被冷漠浇灭，他们将走向何方？由此为社会稳定埋下的隐患，政府将来打算付出多大的代价去解决？

（五）警惕保障责任被偷梁换柱中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区) `5 g# u' r+ M" t9 Z
　　　　 现在，房地产中的既得利益集团，不断通过偷梁换柱的做法，减少政府的住房保障责任，把越来越多的人推向市场，遭受开发商的掠夺。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛5 M0 w+ M  J. C6 h5 s3 e
　　　　 我国法律所承认的社会保障性住房大致有两种：一是经济适用房，二是廉租房。这两种住房又有区别，后者是完全由财政承担建设责任，政府只象征性地收取一点租金。而前者则需要通过划拨土地、免收相关费用和基础设施建设费用（由政府承担）来为中低收入者提供优惠。但是，在具体落实过程中，衍生出一系列替代“作品”，无一不是在推卸政府责任。博瑞金融论坛, S2 {* l6 U2 T" M: J
　　　　 典型的做法是，1.用货币配租取代实物配租，用限价房取代经济适用房。2.用经济租用房取代廉租房。3.用廉租房和限价房取代经济适用房。 ' i& W0 ~! O$ Y" W2 L
　　　　 1.用货币配租取代实物配租，用限价房取代经济适用房。( b/ d9 r( U) h0 I
　　　　 在中央强调加大廉租房建设力度后，一些地方将会增加廉租房的投入，但是，以何种方式投入效果是截然不同的。我们知道，廉租房大致有两种基本形式，即货币配租（指对符合条件并已自行租赁住房的，按人口和住房面积核发租金补贴）和实物配租（指对符合条件的申请人配租一处廉租住房）。许多地方政府更倾向于选择货币配租而抵制实物配租，果真如此，则可能使廉租房建设大打折扣。因为，我国许多城市根本没有建设廉租房（截至2006年4月，尚有70个地级以上城市未实施廉租住房制度，有些地方虽然实行了，但廉租房数量很少），得到货币配租的低收入者很难从市场上租到合适的房子，并且，将低收入者推向市场，会推高租金价格，进一步恶化住房民生问题。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛) b4 d" a& c- B- w
　　　　 由于新建廉租房既需要大笔资金投入，还需要政府无偿划拨土地，将减少政府在土地出让金和税费方面的收入，而如果实行货币配租，只需把土地出让金和税费收入中的一个零头拿出来即可应付了事。这种潜在的替代性动力是值得警惕的。
7 ?! r* p  r* j4 @2 O! J# n中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区　　　　 目前，全国城镇低保家庭中约有400万户住房困难，而截至2006年年底才解决了26.8万户，仅占6.7%。如果再考虑到人均建筑面积10平方米以下的近1000万户低收入住房困难家庭，廉租房需要承担的保障责任更为艰巨。在这种情况下，应该重视廉租房建设的重要性和紧迫性，一定要强调推行实物配租，而反对那种所谓实物配租与货币配租要结合的说法———因为这种“结合”的结果是实物配租被货币配租所替代。9 s3 n  E$ d) S5 K; V( F& t0 T6 M
　　　　 2.用经济租用房取代廉租房。
7 c" j% W4 X, L2 D0 C博瑞金融论坛　　　　 所谓经济租用房是廉租房的“衍生品”，但经济租用房收的租金要远远高于廉租房，是市场化租金加上政府补贴后的结果，它将让低收入者承担更多责任。
9 |5 l; I, f7 ^- r( N+ A　　　　 3.用廉租房和限价房取代经济适用房。
0 L0 Z# L& F% L* y4 h: m博瑞金融论坛　　　　 廉租房取代不了经济适用房，因为廉租房没有产权，在国民对房屋产权追求的偏好非常普遍的情况下，它对商品房没有任何替代性。而且，廉租房从头到尾都需要政府投入，政府所能建造的廉租房数量是受到财力限制的。而用于经济适用房建设方面则可以建造更多的房屋——因为购房者要承担房屋建设成本，从而，对市场房价产生抑制作用。www.brjr.com.cn# a4 \6 C% B5 [6 W
　　　　 限价房也取代不了经济适用房，因为限价房根本不是保障性住房，它只是打折的商品房。