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[实务] 从人口流向看房价走势——19年人口迁徙大盘点

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青铜长老

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发表于 2020-7-2 09:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在房地产市场、地区经济发展中,人口依然是一个非常关键的变量。我们团队持续跟踪国内人口的流动趋势,剔除人口的自然增长后,2019年我国人口流向更加集中。在劳动年龄人口持续减少的大背景下,各地吸引人才政策也会愈演愈烈,我国房地产市场的总量下行、结构分化的特征也会越来越明显。
广东浙江继续领跑,“二八现象”愈发凸显
2019年,我国人口流动的方向进一步加强了2018年的大趋势,继续呈现“东迁”和“南下”的特征。2019年东部省份人口净流入规模超过150万人,按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话,南方省份人口净流入达到167万人。而且东部和南方省份的人口迁入规模,相比2018年进一步增加。
从具体省份来看,人口的流向变得更加集中。2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万人,在全国遥遥领先。根据我们计算,70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东,而前两年这个比例都只有60%左右。与其说人口流向了东部和南方省份,不如说是更加集聚地流向了广东和浙江两省,“二八”现象愈发明显。
省内层面:继续向核心城市集中
省内流动情况也和2018年类似,人口继续向省会和“双子星”类核心城市集中。在每个省份内部,只有省会等少数城市是人口净流入的,大多数城市都面临人口净流出的压力。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地,基本上都只有1~2个城市人口在净流入,其余城市人口均在净流出。
而且即使是各省内的核心城市,2019年也出现了非常明显的分化。以福建为例,2018年厦门和福州人口净迁入量分别为5.37万和2.76万人,相差不大;但2019年两个城市的差距明显拉开,厦门净迁入量达到了13.3万人,作为省会城市的福州净流入量只有0.8万人。这说明,在经济和政策因素的驱动下,人口在地区之间的分化在加剧。
即使是人口流入大省,也不是“遍地开花”。以浙江省为例,2019年人口净迁入规模居全国第一,浙江省的11个地级市中,有4个城市是人口净流出的。剩下7个城市是人口净迁入。但从规模上来看,其实浙江省绝大部分的净流入人口,都流向了杭州和宁波。其中,杭州人口净迁入49.35万人,宁波人口净迁入30.07万人,占省内各地市净迁入总量的90%以上。
人口净流入的另一大省广东的情况也是类似的,大部分人口都流向了深圳、广州和佛山,其他城市的人口迁入规模相对较小,部分城市甚至还在净流出。
吸引人才大战愈演愈烈,新一线明显发力
从各等级城市的情况来看,一二线城市持续人口净流入,三四五线城市人口在持续流出。
一线城市中,北京和上海仍维持人口总量控制政策,深圳和广州继续人口净流入。2019年北京人口继续净迁出,但净迁出规模从2018年的22万人缩窄至6.3万人。上海虽然保持人口净流入,但规模不到1万人。而深圳和广州人口在大幅流入,2019年广州净迁入25万人,尽管深圳未公布人口的自然增长数据,但根据常住人口增量推算,净流入体量估计也有30万人左右。
新一线城市加入了吸引人才大战的队伍,近两年人口迁入规模明显增加。比如杭州、南京等新一线城市,除了经济上的吸引力外,在人才吸引政策方面也在不断增加力度,不仅落户政策有所放宽,还在人才补贴、租房补助、购房补贴等多方面提供相应的待遇。2017年,新一线城市的人口净迁入量还不到90万人,2019年已经升至140万人。
2018年,吸引人才最成功的当属安徽省和西安市。2018年安徽省各地人才政策均大幅放宽,当年也是安徽人口净流入的巅峰。但这种盛况只维持了一年,2019年安徽人口净流入明显放缓,净流入规模甚至比2018年之前的水平都要低。从地级市层面来看,2018年安徽省内各市几乎都是人口净流入,而到了2019年,已经有6个地市出现人口净流出的现象。西安也很类似,尽管2019年仍有13万人净流入,但相比2018年的32万人也是明显放缓的。
这也说明,要想持续吸引人口,仅靠高成本的人才政策是不够的,关键还要看经济和产业的持续发展。
几乎所有的三四五线城市,继续面临人口持续净流出的压力。而且在我们统计的206个城市中,即使不剔除人口的自然增长,2019年有28个城市的常住人口也是负增长的。
我国劳动年龄人口已经连续六年负增长,意味着我们已经步入了人口存量竞争的时代。核心城市都已经开始加入吸引人才队伍,未来中小城市人口流出的压力还会更大。
小城市持续流出,地产调整压力大
长期来看,人口是影响房价的关键因素。日本在上世纪90年代以前房价一路上涨,对应的也是劳动年龄人口增长、城镇化率快速提升的时代。此后房价明显回落,这其中固然有地产泡沫破灭的因素,但为何这么久以来房价却再也没回去呢?人口或是关键,日本劳动年龄人口在上世纪90年代中期达到峰值,之后持续下行;而上世纪90年代以后日本城镇化率速度也大幅放缓,也就是说支撑房价的人口基本面已经发生了明显转变。
我们也统计了2018~2019年我国各地房价涨幅和常住人口的变化,发现两者存在一定的正相关。随着地产刺激的退出,人口对于房价的影响会越来越明显,人口持续流出的地方,未来房价调整压力会更大。其实中小城市房地产市场的调整压力,从2018年以来就已经持续体现了。
即使都是人口流入的城市,房地产市场也可能有不同的表现。Wang等人(2017)采用中国城市非户籍人口占比和房价数据进行分析,发现区域间人口迁入每增加1%,将导致房价上涨0.7%。研究也发现,并不是所有的人口迁入都对房价有推升作用,受教育水平较高的人口净迁入对房价的影响更大。
这也就能解释,为何近期深圳房价的上涨压力会比较大。2019年深圳常住人口增加了41.2万人,其中常住户籍人口的增量就有40万人,常住非户籍人口只增加了1.13万人,如果扣除人口自然增长,常住非户籍人口可能还是减少的。这就意味着,去年深圳农民工或许在净流出,而迁入的人口大多是符合落户条件的引进人才,这部分人口的净流入对房价的推升作用更加明显。
所以往前看,在我国劳动年龄人口持续减少、政策刺激减弱的大背景下,房地产市场的调整压力会越来越大,各地吸引人才政策也会愈演愈烈,房地产市场的结构性特征也会越来越明显。
作者单位:中泰证券
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